套内面积怎么算 按套内建筑面积买房关注50个问题

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摘要:长期以来,面积缩水、涨水、公摊不合理等的面积问题一直是商品房交易中纠纷最多、购房人投诉率最高的问题。北京市人民政府颁布了《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)来解决购房中遇到的一系列问题,小编从法规解释、公摊面积、合同及违约责任、测绘、相关费用、新《办法》指向等几个方面,对与商品房面积有关的50个问题进行了详细解答,希望对广大读者正确了解、把握、适用新政策有所帮助。

套内面积怎么算 按套内建筑面积买房关注50个问题

长期以来,面积缩水、涨水、公摊不合理等的面积问题一直是商品房交易中纠纷最多、购房人投诉率最高的问题。为了解决这一问题,切实保护购房人利益,北京市人民政府颁布了《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)明确规定,自2003 年12月1 日起,北京市预售的商品住宅应按套内建筑面积计价。《办法》颁布以后,许多读者纷纷向本刊咨询与商品房面积有关的各种问题。为此,本刊从法规解释、公摊面积、合同及违约责任、测绘、相关费用、新《办法》指向等几个方面,对与商品房面积有关的50个问题进行了详细解答,希望对广大读者正确了解、把握、适用新政策有所帮助。

A 关于涉及新《办法》的相关解释

1、为什么《办法》要规定预售商品住宅实行以套内建筑面积计价?

主要是为了方便购房人测量所购房屋的面积,并确定所购房屋的实际面积与《商品房买卖合同》约定的面积大小是否相符及误差率大小。在《办法》颁布之前,我国的相关法律规定,商品房销售可以按建筑面积计价,也可以按套内建筑面积计价,还可以按套(单元)计价。于是,许多开发商在预售商品住宅时采用按建筑面积或按套(单元)计价的方式进行,由于这两种方式在检验开发商实际交付的房屋面积与《商品房买卖合同》约定的面积是否相符时,购房人都要无一例外的测量公用分摊建筑面积,而公用分摊建筑面积又由于计算方式复杂、计算难度较大、费用较高等原因而使得单个购房人很难独立完成,不利于切实保障购房人的合法权益。为改变这一状况,《办法》明确规定,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。这样,购房人就可以绕开公用分摊建筑面积这一难题,能够比较方便地测量所购房屋的套内建筑面积,并据此判断开发商是否侵犯了自身的合法权益。

2、预售商品住宅实行以套内建筑面积计价是否会引起商品住宅价格的变动?

预售商品住宅实行以套内建筑面积计价会引起商品住宅单价的变动,即商品住宅单价会提高。但不一定会引起商品住宅总价的提高。因为以套内建筑面积计价,开发商会将公用分摊建筑面积的成本计入套内建筑面积,从而提高商品住宅销售单价,但同时,商品住宅的计价面积也不再包括公用分摊建筑面积,故而除开发商有意抬高总房价外,购房人实际负担的总房价款并不会提高,基本上应当相当于以前的总房价。至于商品住宅单价上升的幅度是多少的问题,除经济适用住房仍应由政府限价外,其它商品住宅的单价应由开发商根据成本及收益等进行独立核算、定价。

3.什么是套内建筑面积?

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定,商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。即:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

4、套内使用面积如何计算?

套内使用面积是套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定,套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中,住宅的套内使用面积的计算方法为:①套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和;②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;④内墙面装修厚度均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。

5、套内墙体面积如何计算?

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。其中,共用墙是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。非共用墙是指专为商品房所有人或使用人使用的墙体。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定,商品房套内墙体面积的计算方法为:共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

6、阳台建筑面积如何计算?

按照《建筑面积计算规则》的规定,阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中,封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算建筑面积;挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

7.商品房销售可以按建筑面积计价吗?

可以。建设部《商品房销售管理办法》明确规定,商品房销售的计价方式分为三种,分别是按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按套(单元)计价。所以,商品房销售可以按建筑面积计价。但预售商品住宅的销售除外,《北京市城市房地产转让管理办法》明确规定,预售商品住宅自2003年12月1日起应按套内建筑面积计价。

8.什么是建筑面积?如何计算?

建筑面积是指外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖、结构牢固,层高2.20m(含2.20m)的永久性建筑。国家对于建筑物建筑面积的计算有着严格的法律规定,比如,关于建筑物玻璃幕外墙墙体是否计算建筑面积的问题,建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》明确规定,同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主体厚度计算;各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。根据建设部《商品房销售管理办法》的规定,商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。即,建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积。

9、以套内建筑面积计价的预售商品房

进行转让时是否也必须以套内建筑面积计价?

不是。因为以套内建筑面积计价的预售商品房通俗地讲就是指开发商卖给普通购房人的用于居住的商品房,而如果购房人将该套住房进行转让,那么该住房已经变为二手房,不再是预售商品住宅,所以没有必要执行只有预售商品住宅才必须执行的以套内建筑面积计价的政策。

10、以套内建筑面积计价的房屋如何换算成以建筑面积计价?

很简单,用房屋总价款除以房屋建筑面积就可以了。比如,一套套内建筑面积为80平方米、建筑面积为100平方米的预售商品房总价为40万元,那么,按套内建筑面积计价,它的销售单价为每平方米5000元人民币;按建筑面积计价,它的销售单价为每平方米4000元人民币。

11、预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,购房人怎样才能更好地保障自己的公用分摊建筑面积部分的权利?

这个问题比较难。因为由于种种原因,购房人很难确切知道自己分摊的公用建筑面积数是否合理,也很难知道开发商交付的房屋的公用分摊建筑面积是否违约;同时,购房人也很难切实行使对公用分摊建筑面积的建设、使用的监督管理权利,因为这部分权利按照我国目前的法律、法规应当是由所在社区的业主大会或业主委员会行使的,单个购房人无法行使或决定。所以,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,如何维护购房人对公用分摊建筑面积的权利仍然是摆放在所有人面前的一个难题。

B 关于公摊面积

12、什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积?

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

13、公用建筑面积的分摊原则是什么?

公用建筑面积分摊的原则有以下三点:①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。③用建筑面积分摊后,不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

14、整幢楼的哪些公用面积可以分摊?

整幢楼的以下公用面积可以分摊:①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道,变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

15、哪些建筑面积不应分摊?

不应计入公用建筑面积被分摊的部分有:①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

16、开发商应当向购房人明示哪些公摊情况?

在预售商品住宅之前和商品房竣工之后,开发商应当向购房人明示下列分摊情况:①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数 ;③不分摊的共用部位。这里需要说明的是,除法定情形外,开发商两次向购房人两次明示的内容应当一致,否则,购房人就可以依据《商品房买卖合同》的约定追究开发商的违约责任。

17、购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的?

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定,各套(单元)分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积,而公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和,其中,整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和,并应扣除整幢楼不应分摊的建筑面积。

18. 物业管理用房的分摊有什么规定?

为防止开发商或物业管理企业以物业管理用房的名义侵占、使用小区房屋,提高购房人分摊的公用建筑面积,从而增加购房人的经济负担,我国物业管理法律、法规规定,新建小区房地产项目的物业管理用房面积最高不得超过该栋楼建筑面积的6‰。

19、对于公用建筑面积部位的建设与使用,购房人有无知情权?

当然有。因为购房人购房的商品房的面积由套内建筑面积和公用分摊建筑面积两部分组成,套内建筑面积归购房人个人所有、自己使用;公用分摊建筑面积的产权归整幢楼业主共同所有,购房人根据法律、法规规定对其享有权利、承担义务。而且可以根据《物业管理条例》等法律、法规的规定,通过选举、参加业主大会、业主委员会等形式参与、决定商品房公用建筑面积部位的建设与使用。此外,《办法》明确规定开发商应向购房人明示公用分摊部位的功能及具体情况,这就以法律形式赋予了购房人对商品房公用分摊部位的建设与使用的知情权。

公摊面积如何防范纠纷>>

C 关于合同及其违约责任

20、预售商品房按照建筑面积计价的,《商品房买卖合同》载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时,应当怎样追究开发商的违约责任?

按照《办法》规定,预售商品房按照建筑面积计价的,预售合同载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时,应按照商品房买卖合同的约定追究开发商的违约责任,合同未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:①建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款;②建筑面积误差比绝对值超出3%的,依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行;③建筑面积误差比绝对值在3% 以内(含3%)、套内建筑面积误差比绝对值超出3% 的,购房人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息;购房人不退房的,根据实测面积结算房价款。

21、预售商品房按照套(单元)计价的,《商品房买卖合同》中约定商品房的建筑面积与开发商实际交付房屋的建筑面积发生误差,应当追究开发商的违约责任吗?

按照《办法》的规定,预售商品房按照套(单元)计价的,《商品房买卖合同》应当详细约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸(建筑面积)在《商品房买卖合同》约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

22、开发商向购房人公示的预测面积及公用分摊情况是否有法律效力?

有。《办法》规定,在预售商品住宅之前,开发商应向购房人公示预售商品住宅的预测面积及公用建筑面积的分摊情况。上述公示的某些内容,比如预售商品住宅的建筑面积、套内建筑面积等是写入《商品房买卖合同》的,因而具有法律效力。对于没有写入《商品房买卖合同》的公摊部位的情况,购房人可通过与开发商签订补充合同或合同附件的方式加以约定,使其成为与《商品房买卖合同》具有同等法律效力的合同条款。

23、按套内建筑面积售房,是否需要修改合同条款?

现行《商品房买卖合同》示范文本中,已经包括了按套内建筑面积计价的相关内容。因此,按套内面积售房,如果仅限于面积差异的处理、价格的计算这些问题,现行《商品房买卖合同》示范文本的内容可以不作太大的调整。

现在用的《商品房买卖合同》是北京市国土资源和房屋管理局监制的示范文本。其中第四条预设了按照建筑面积计价、按照套内建筑面积计价和按套(单元)计价三种计价方式供选择。今年12月1日后预售商品住宅的,直接选择按套内建筑面积计价即可。相应地,现在使用的合同标准文本中也有按套内面积计价进行面积确认及面积差异处理原则的选项可供选择。所以,12月1日以后预售的商品住宅,按照《北京市城市房地产转让管理办法》之规定,应当按照套内建筑面积计价,而现在使用的《商品房买卖合同》标准文本中有按照套内建筑面积计价的相应可供选择项,故无需对现行《商品房买卖合同》示范文本的内容作太大的调整。

24、按套内建筑面积销售后,合同附件二《公摊部位》怎么体现?

按套内建筑面积计价售房,《商品房买卖合同》“附件二:公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”仍是购房合同不可缺少的一个组成部分。《商品房买卖合同》“附件二:公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”(以下简称“说明”),在按建筑面积计价时,这一说明至少有二个意义,一是能说明分摊的组成,与购房总款有关;二是与产权登记中共有产权部分数据有关。如改用套内建筑面积价,对购房总款的影响变得不是那么直接,但还是有关业主哪些部位拥有共有产权这个问题。所以附件二仍是合同不可缺少的一个组成部分。

25、在签订补充协议时,应增加哪些补充条款?

按照套内建筑面积预售商品住宅,面积确认及面积误差处理都是以套内建筑面积为依据,这时客户在签订合同时,应当就公摊这一部分对开发商有个约束。这里需要交待的是按套内建筑面积计价,并不是说公摊这部分就由开发商来承担了,实际上开发商会将用于公摊这部分的成本乃至利润分摊到单价中,势必会造成商品房单价数值上的增加,而购房者对房价会有个心理价位,如果单价过高的话,势必影响售房,在这种情况下,开发商为了降低成本,可能会尽可能地降低公摊部位的面积,而公摊如果过少的话,无疑是会影响居住品质。最简单的,如楼梯过于狭窄,就会造成日常出入的不便,影响楼盘的品位。

26、在法律意义上,按套内建筑面积销售会产生哪些风险?购房人该怎么规避?

凡事都是有利有弊的,按套内建筑面积预售商品住宅也同样存在弊端,最直接的可能是,因为过于注重商品房单价及自身所购商品房本身的状况而忽视公共部位与公用房屋公摊建筑面积构成,结果交房后才发现许多不如意的地方,如门厅、电梯轿厢、楼梯过小过窄等情况而不适于居住等,这些是按套内建筑面积预售商品住宅的风险所在。购房人在买房时,如有可能要将出卖人关于这些方面的承诺写进合同的补充条款中,这是规避风险、保证楼盘品位的方法之一。

27、购房人是否有必要在合同附件中与开发商约定公摊面积的大小和产权?

没有必要在合同附件中与开发商约定公摊面积的大小和产权。

第一,《商品房销售管理办法》第十八条规定“按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《商品房买卖合同》示范文本第三条中需要分别填写该商品房合同约定建筑面积、套内建筑面积和公共部位与公用房屋公摊建筑面积的数据。所以,无需再在附件中与开发商约定公摊面积的大小。

第二,产权证中明确标注有所购房屋的建筑面积为多少,套内建筑面积为多少,公共部位与公用房屋公摊建筑面积为多少。所以买受人无需再在附件中与开发商约定公摊面积的产权。

28、按套内面积销售后,公摊面积的产权在法律上应该如何界定?业主是否在公摊面积上享有与按建筑面积销售同等的权益?

分摊的共有建筑面积部分为共有产权。《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。”按照此条规定,对于分摊的共有建筑面积部分买受人享有共有产权。按套内建筑面积销售和按建筑面积销售,业主在公摊面积上享有同等的权益。

29、12月1日以前购买的房屋,在转手时应注意哪些问题?

《北京市城市房地产转让管理办法》中只是对预售商品住宅规定应当按套内建筑面积计价,即符合这样二个条件的情况下才属应当按套内建筑面积计价:一是预售;二是商品住宅。对已购商品房的转让并未规定必须按套内建筑面积计价,所以基本不产生影响。

30、在商品住宅按套内建筑面积预售后,依据相关法规,建筑面积的计量方式是否存在变动?

没有。《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定:“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”即建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。这两个部分在《商品房买卖合同》第三条中都需明确写明。而分摊的共有 建筑面积是由附件二为依据得来的。

31、按套内建筑面积买房后,按建筑面积收取物业管理相关费用的法律依据是什么?

物业管理费用由很多部分组成,可以参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中最后有一条说明“本标准中平方米系指建筑面积。”《北京市居住小区(普通)委托管理收费标准(试行)》中也有说明,其中的平方米指建筑面积。但这里尚需说明的是有些收费是以户为单位计收的,只有以每平方米为单位计收的项目,才是以建筑面积来计收的。

D 关于测绘

32、为什么说购房人单独请人测公用分摊建筑面积的可行性比较低?

购房人自己请人测公用分摊建筑面积的可行性很低。原因有以下三点:①按照我国现有法律的规定,公用分摊建筑面积的计算方法及程序非常复杂,购房人如果想知道自己所购的房屋的公用分摊建筑面积是多少,不仅要了解整栋建筑物的建筑面积、公用建筑面积及各套套内建筑面积等数据,而且要了解整栋建筑物的某些组成部分是否被重复分摊,分摊次数是多少等情况。而要了解这些数据或情况,对于购房人来说基本上是不可能的。②根据我国房产测绘法律、法规的规定,购房人重新测绘时应当缴纳测绘费用,但测绘费用是以测绘面积为标准进行收取的,一般情况下,一幢商品房的建筑面积少则几千平方米、多则上万平方米、甚至更多。对购房人来讲,这是一笔不小的支出。③由于没有强制的行政及司法权利,开发商及同幢楼的其他购房人并无配合测绘的义务,所以,一旦出现开发商或其他购房人不配合测绘的情况,购房人即便有钱请人测公用分摊建筑面积,测绘行为最后也可能因为无法取得实际数据或资料而无果而终。

33、购房人自己请人测的面积可以作为产权登记的依据吗?

在开发商无异议的情况下可以。根据京国土房管法[2003]531号《关于推进商品房测绘市场化有关试行规定的通知》的规定,购房人如果认为开发商出具的面积测绘数据不准确,可以委托有资质的测绘单位对所购房屋的面积进行重新测绘,并将重新测绘成果告知开发商,如果开发商对购房人重新提供的测绘成果无异议,则买卖双方可以直接按购房人提供的测绘成果结算房价款,并进行产权登记;如果开发商对购房人出具的测绘成果有异议,那么,购房人出具的测绘成果就不能直接用于产权登记。

34、购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘?

购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时,购房人应当依法缴纳测绘费用,并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同,合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。

35、开发商明示的预测面积和实测面积有什么不同?

根据《办法》的规定,开发商在预售商品住宅之前及商品房竣工之后应当两次向购房人公示面积(包括建筑面积、套内建筑面积、分摊公用建筑面积)测绘结果。这两个阶段的测绘结果的性质具有很大的不同。前者是商品房项目预售面积的预测数据,是根据设计图纸量算出来的;后者则是对已经竣工、并经有关部门验收完毕后的房屋的面积、位置等进行实地测量的数据,是产权登记数据。预测数据与实测数据是否相符及误差率多少等是购房人考察开发商在面积问题上是否违约的重要标准。

36、商品房测绘如何收费?

商品房测绘单位承担测绘项目的收费标准应当按国家测绘局于2003年颁布的《测绘工程产品价格》的有关规定执行,按照该规定,不同类型的商品房测绘收费标准不同,其中,住宅用房按分户图进行测绘的价格为1.36 元/ 平方米,写字楼的测绘价格为2.04元/平方米。

37、购房人提供的测绘成果与开发商提供的测绘成果发生矛盾怎么办?

如果购房人根据法定程序提供的测绘成果与开发商提供的测绘成果发生矛盾,那么,购房人可以与开发商进行协商,协商不成的,可以依法向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。在人民法院进行审理或仲裁机构进行仲裁时,购房人以己方的测绘成果作为支持己方请求的证据、开发商不认可的,购房人可以和开发商共同委托双方认可的有资质的测绘单位进行重新测绘;无法共同委托的,人民法院可指定有资质的测绘单位重新进行测绘。重新测绘的测绘成果可以作为法院或仲裁机构判决(裁决)的依据。

38、购房人如何监督测绘单位依法测绘?

我国目前法律尚未授予行政机关对测绘单位的测绘行为进行监督的权利。因此,测绘单位的测绘行为更多的要依靠委托人(购房人或开发商)的监督来实现。《办法》明确规定,测绘机构要按国家和本市有关技术规范进行实测,并对测绘成果质量承担责任。以上规定是购房人监督测绘单位的重要法律依据。购房人可以据此在与测绘单位签订的测绘合同中明确约定测绘数据发生误差、测绘成果存在质量问题等事项的违约责任或赔偿责任,以维护自身的合法权益。

39、哪些单位可以接受购房人委托进行面积测绘?

根据京国土房管法[2003]531号《关于推进商品房测绘市场化有关试行规定的通知》的规定,以下26家测绘单位可以接受购房人或房地产开发企业的委托进行面积测绘,分别是:北京市房地产勘察测绘所、东城区国土资源和房屋管理局测绘所、西城区房地产测绘所、崇文区国土资源和房屋管理局测绘队、宣武区房地产测绘所、朝阳区国土资源和房屋管理局测绘队、海淀区国土资源和房屋管理局测绘队、丰台区房屋经营管理服务中心测绘队、石景山区国土资源和房屋管理局测绘队、顺义区国土资源和房屋管理局测绘所、通州区国土资源和房屋管理局测绘所、大兴区国土资源和房屋管理局测绘所、(房山区)天地鸿图测绘所、门头沟区国土资源和房屋管理局测绘所、怀柔区房地产勘察测绘所、延庆县房地产勘察测绘所、密云县房地产测绘所、平谷区房地产测绘所、北京华夏经纬测绘技术有限公司、北京鼎春德正测绘中心、中兴兆业房屋面积测绘公司、北京新兴华安房地产工程测绘事务所、北京昌房房地产测绘技术服务有限公司、北京京恒实测绘技术有限公司、北京首益佳房地产经纪中心、北京房屋面积计量站。

E 关于其他相关费用

40、预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,购房人应缴纳的物业管理服务费会发生变化吗?

不会。按照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)》及各地的物业管理实践,物业管理服务费的收取是以建筑面积为单位进行的。收费标准根据物业管理企业所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。由此可以看出,物业管理服务收费额度不会因预售商品住宅以套内建筑面积计价而发生变化,它只与购房人所购住宅的建筑面积和所在社区物业服务费标准有关。

41、预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,购房人应缴纳的供暖费会发生变化吗?

不会。按照北京市房管局、财政局关于供暖费收取标准的法律规定,北京市供暖费的收取是以房屋的建筑面积或者产权人、使用人实际使用的“用热量”为单位进行的。供暖费的收费标准根据供暖的方式确定,如果是市热力集团供应的,燃煤锅炉直供的,每建筑平方米一个采暖季的收费标准为16.5元人民币;燃煤锅炉间供的,每建筑平方米一个采暖季的收费标准为19元人民币;燃油(柴油)、燃气(天然气、煤气)、电锅炉供应的,每建筑平方米一个采暖季的收费标准为30元人民币。由此可见,购房人应缴纳的供暖费与预售商品住宅实行以套内建筑面积计价并无关系。

42、预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,购房人因购买商品房而支付的税费会随之发生变化吗?

不会。现阶段,购房人因购买商品房而支付的税费包括三种,分别为:①签订《商品房买卖合同》时应缴纳的印花税,税费标准为总房价款的万分之五;②办理产权证时应缴纳的印花贴税,税费标准为每件5元人民币;③办理产权证时应缴纳的契税,普通住宅的税费标准为房价款的1.5%(别墅、度假村及高档住宅除外)。由此可以看出,购买商品房的税费除了与商品房总价款有关外,与其他因素并无关系。所以,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价并不会改变购房人购房的税费。

43、预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,房产证记载内容是否会随之变化?

不会。计价方式的调整并不影响产权登记中面积的标注。房产证即房屋所有权证,是房屋所有权的合法证件。为确认产权人的权益,建设部统一印制和颁发的房产证设置了若干需明示的内容。这些内容包括房屋的坐落地址,丘(地)号,产别、房屋的幢号、房号、结构、总层数、所在层次、建筑面积及设计用途,共有人及土地使用情况摘要等,并不包括房屋的套内建筑面积或是否以套内建筑面积计价。因此,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价,不会带来房产证记载内容的相应变化。

44、预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,购房人应缴纳的维修基金是否会随之发生变化?

两者之间没有必然联系。建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》明确规定,维修基金是专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的费用,该费用由全体业主按购房款2% — 3% 的比例缴纳。由此,我们可以看出,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后,购房人缴纳的维修基金是否会发生变化取决于预售商品房的总房价款是否发生变化,如果总房价款发生变化,则购房人应缴纳的维修基金随之发生变化;如果总房价款不发生变化,则购房人应缴纳的维修基金不变。

商品房知识大讲堂>>

F 新《办法》的指向

45、什么是预售商品住宅?

预售商品住宅是指房地产开发企业预售的使用功能为住宅的期房。购房人确定商品房项目为商品住宅的主要依据是政府主管部门颁发的“五证”,“五证”是确定房地产项目的性质及使用功能的法定依据,购房人应当仔细查验。

46、TOWNHOUSE 及别墅是否属于商品住宅?

是。因为使用功能均为住宅。但《办法》的公布对TOWNHOUSE和别墅的计价方式基本没有影响。因为,在现实生活中,TOWNHOUSE和别墅的设计一般都是独门独院,不存在与其他购房人分摊公用建筑面积的问题,其建筑面积一般情况下就等于套内建筑面积。所以,按照建筑面积或按套内建筑面积计价对TOWNHOUSE及别墅的销售基本没有区别。

47、什么是现房商品房?

一般情况下,现房商品房是指已经竣工,并经政府有关主管部门验收合格的商品房。现房是一种约定俗成的概念,不是一个法律概念。

48、所有的商品房都应当以套内建筑面积计价吗?

不是。根据《北京市城市房地产转让管理办法》的规定,只有预售的商品住宅应当按照套内建筑面积计价。预售的商品住宅是指房地产开发企业预售的使用功能为住宅的商品房,该商品房包括经济适用住房,不包括使用功能为商住的写字楼、商铺等商住商品房,也不包括二手房及现售商品住宅,更不包括本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买的公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房。

G 其他相关问题

49、以套内建筑面积计价的经济适用房进行转让时,应当以什么标准计算与周边商品房均价的差价?

以套内建筑面积计价的经济适用房进行转让时,应当按照该经济适用房每平方米建筑面积的价款计算与周边商品房均价的差价。该经济适用房每平方米建筑面积价款=购房总价款÷产权证上登记的建筑面积。

50、《办法》实施后,预售商品住宅的购房人如果与开发商协商以建筑面积计价,是否许可?

不允许。因为这是个强制性法律规范,而非任意性法律规范。当事人必须遵守,不能自由选择与约定。

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