存量房贷是什么意思
存量房贷，是指房贷新政出台前，发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。央行决定，金融机构对居民首次购买自住房、和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也指存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。
存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等。都是未使用过的住宅或非住宅。
存量房贷降息首套房怎么算
政策：
1、2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款
如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR 0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。
2、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款
如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR 0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
3、2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款
如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
总结：
你的房贷利率=LPR 当地基点 银行基点。
1、按照以上不同时段，当地下限>LPR，下调后为=LPR 当地下限基点；
2、否则，下调后为=LPR 0（加点部分降掉了）；
3、假如你当时利率本来就低，那些7折8折的，本来就低，按新政策反而涨了，那就不动维持原状。
也就是说，调整后的新房贷利率无非三种情况，
要么调整为LPR 当地当期下限基点、要么调整为LPR 全国下限基点，要么本来就低的不用调。
总结来说就是：符合下调范围里的房贷利率，新利率标准参考两个指标。一个是时间指标，一个是你所在城市当时房贷利率下限指标（不同城市不一样）。2022年5月14日之前，全国下限是LPR 0；2022年5月15日之后，全国下限为LPR-20BP。
以长沙为例：
1、假如你2016年买首套房利率7折8折的，本来就低，那就不调整；
2、你2019年9月买首套房，当时LPR 80BP，调整为LPR 0，按现在算是LPR（当期4.2%）；
3、假如你2020年4月买，当时利率是LPR 64BP，当时长沙下限是LPR，那么调整为LPR（当期4.2%）；
4、假如你2022年6月买，当时利率是LPR 80BP，当时长沙下限是LPR-20BP，那么调整为LPR-20BP（当期4.0%）；
按时间段算，不管你原房贷利率是多少：
——2019.10.7前，原利率比LPR低的，不用动；原利率比LPR高的，降到LPR 0=4.2%；(按当期LPR4.2%算)；
——2019.10.8至2022.5.14，降到LPR 0=4.2%；
——2022.5.15后，降到LPR-20BP=4.0%。
存量房贷降息怎么操作
从目前披露的内容来看，原首套房的存量房贷，市民无需申请，银行将集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
前期选择固定利率或基准利率定价的存量首套房贷利率也在此次调整范围内，购房者需要先转换为LPR定价的浮动贷款利率，按上述调整规则调整。并且，有银行提供线上转换申请服务，市民可及时关注银行官方渠道进行关注。
