售卖写字楼流程 写字楼投资注意事项

售卖写字楼流程

1.受让前房号及客户情况确认流程

销售员接待客户→确认客户受让的意向单位→填写《置业计划表》准确计算该单位的受让价格及付款方式→准确计算该单位各种相应税费→指引客户浏览并讲解公示的各类文件及证书→确认客户受让姓名或单位→销售员再次核对房号及价格。

2.销控流程

销售员携同客户至销售经理处进行房屋销控→销售经理核对客户身份证明或营业执照确定受让人姓名或单位→查阅《房号销控登记表》确认受让房号为待受让状态→填写《转让销控单》商营销经理双方签字确认）→填写《房号销控登记表》→完成销控。

3.交纳定金流程

足定收取

销售员携同客户至财务室交纳定金→财务人员根据《转让销控单》核对受让人身份证明或营业执照→收取公司规定的足额定金→根据收取定金数额开出定金收据→客户核对收据上的房号、姓名或单位→财务人员将收据交于客户→财务人员《转让销控单》移交营销部开发商销售助理存档保存。

4.房源确定单签署流程

客户交纳足定后，销售员根据客户情况准确填写《房屋转让合同执行情况确认表》《转让承诺书》（境外人士适用）→营销部开发商销售助理根据《房屋受让合同执行情况确认表》、定金收据，打印《房屋转让合同》及其《补充协议》→销售员填写《销售文件领取单》领取《房屋转让合同》及其《补充协议》→项目经理审核《房屋转让合同》及其《补充协议》无误后在《房屋转让合同执行情况确认表》转让书审核栏签名确认→客户在《房屋转让合同》及其《补充协议》签名确认→开发商销售助理在《房屋转让合同》及其《补充协议》上。

二、写字楼投资注意事项

1.写字楼投资回报率如何计算

在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

2.选择区位

由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

3.注重档次形象

个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。

4.关注品质

因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。

5.周边自然景观及楼层小花园、绿化

如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

6.选择好的物业公司

作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。香港的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值的。

7.如何办理租赁手续

投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易中心，办理租赁登记，并按规定缴付款项。