无效购房合同是怎么样的？
1、以欺诈手段签订的房地产买卖合同。
2、以胁迫的手段签订的房地产买卖合同。
3、乘人之危而签订的房地产买卖合同。
4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。
5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签订的房地产买卖合同。
6、恶意串通所签订的房地产买卖合同。
7、没有签订书面合同又无据可查的房地产买卖合同。
8、与法律明文规定不能交易的房地产所签订的房地产买卖合同。
9、公司产权没有公司法人和股东（股份制企业）签字的房地产买卖合同。
10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签订的房地产买卖合同。
11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同。
12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。
购房合同无效的情形有哪些
专家回复：无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效，因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。但购房者怎样通过合同的内容来鉴别自己所签的合同是否有效？
(1)从购房合同的条款来鉴别。如果合同的某些条款违反国家法律法规，则此条款对房屋买卖双方没有约束力，必须加以纠正。
(2)从购房合同的标的来鉴别，即楼盘是否为法律政策所允许买卖的项目。也就是说在房屋开发阶段，如果开发商所建房屋属于越权批地、非法占地，所签合同无效；在建阶段，如在建房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等，所签合同无效；在销售阶段，如没有房地产管理部门的销售许可证，以这样的房屋为标的的，所签合同无效。
签订了无效的购房合同怎么处理？
购房者不小心签订了无效的购房合同也不用太害怕，因为“无效”是指订立合同的目的不能实现，它对合同双方当事人仍然具有约束力，即负担处理无效合同的责任。一般根据合同双方当事人的过错大小，用返还、赔偿两种处理方法。
（1）返还财产：是指将当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。如果购房人取得的房屋还存在，则应返还给开发商，而开发商则把所取得的购房款全部退还给购房者。
（2）赔偿损失：是指过错方给对方造成损失时而应当承担的责任。如果购房者对房屋造成了损坏，应修补或赔偿，同样开发商占用购房者的资金造成购房者损失资金利息，应赔偿购房者的利息损失。此外，购房者为购房而支付的各种合理开支也可以计为购房者的损失。
