土地使用年限从什么时候开始计算
土地使用权年限自取得该地的土地使用权之时算起。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
居住用地土地使用年限：70年
工业用地土地使用年限：50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地年限：50年
商业、旅游、娱乐用地使用年限：40年
仓储用地土使用年限：50年
综合或者其他用地使用年限：50年
土地使用年限到期后怎么办
如果是住宅用地，土地使用权到期后会自动续期；其他类型的用地，到期后的处理办法是土地使用者需要到当地的国土资源部门申请续期，重新签订土地出让合同，也要重新交纳续期费；或者在土地使用权到期之后，政府因为社会公共利益的需求，也可以收回土地。
土地使用年限50年与70年有何区别
1、土地性质不同
通常来说，如果房屋的产权年限是70年，那么它的土地性质一般是住宅；但是如果是50年产权性质的房屋，那么它土地性质则是工业用建筑、综合类用地。
2、房屋价格不同
一般来说，70年产权的住宅房屋单价会更高，但物业费、税费、水电费用会比较少。而50年产权的房子房价可能偏低，但是其它的费用一般都会高于70年产权的房子。
3、使用方式不同
70年产权的房子购房者可以放心居住，到期后还可自动续签。但是50年产权的房子不是属于住宅性质，所以如果购房者购买了这类型的房子用来居住，那么一旦政策发生变化，购房者可能钱房两失。
4、贷款要求不同
50年产权的房子贷款要求更为严格，一般首套房的首付会达到50%，利率还会上浮为基准利率的1.1倍，有些甚至连贷款年限也只有10年。但是70年产权的房子在贷款方面的要求相对没那么严格，并且首套房首付在20%~35%之间，贷款年限最长可选择30年，商贷基准利率为4.9%。
5、生活成本不同
购房者买房之后肯定都是会去居住的，如果要居住，那么就会使用到水、电、气，50年产权的商业房是按国家商业用水电气进行收费，所以比70年的用房要贵一些。
