产业地产的融资方式是什么 产业地产融资要注意什么细节

一、产业地产的融资方式是什么  

融资方式是“投融管退”中相当重要的一环，对于产业地产来说，以持有型物业运营为主的，融资方式就显得更为重要，那么你知道产业地产的融资方式是什么吗？

1、银行贷款

银行贷款是最常规的地产融资渠道。产业地产多是偏远的工业用地，在银行贷款抵押方面几乎没有太多价值，银行也很难对此进行估值和冒险贷款。

同时，产业园区的实际资金需求与银行各类资金在期限上存在一定的错配，且银行对项目资本金比例要求较高并需提供担保，融资成本较高；银行对园区贷款也是基于未来有现金流的进行贷款，且贷款要经过风险评估、贷款审批等一系列流程，对贷款的还款来源、现金流等有相关要求。而现在很多产业园区早期只能产生较少的现金流或者不产生现金流，难以覆盖贷款本息，就难以获得银行贷款。

2、基金融资

也就是产业基金融资，近年来，产业基金得到长足发展。部分私募基金投资者已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8-10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。

近年来，密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。

当下在中国产业地产领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地产，这个从普洛斯频繁的物流地产基金案例当中已经体现得非常充分。此外，针对综合性产业园区开发类的基金也开始逐渐成熟起来。

3、夹层融资

夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。是一种无担保的长期债务，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息。在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。例如，做房地产夹层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。

这种融资方式，股债间可以灵活变换，可谓“进可攻退可守”。产业地产领导者华夏幸福基业，就非常擅长这种灵活机动的融资形式。

4、债权融资

也可以称为“债权转让式融资”。这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

5、债务重组

这是一种巧妙的融资方式，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

6、永续债

银根紧缩的环境下，被称为“债券里的股票”的永续债开始活跃，受到企业追捧。由于永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险；对于投资者来说，利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益，堪称双赢。

7、园区PPP

园区PPP是基于产业园区这种公共服务产品的政企合伙模式，其本质仍然是一种融资手段。

PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。

8、售后回租式融资租赁

售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。

9、REITs

即房地产信托投资基金。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

10、互联网金融

互联网金融是传统金融机构与互联网企业利用互联网技术和信息通信技术实现资金融通、支付、投资和信息中介服务的新型金融业务模式，已经日益成为一种新兴的金融创新模式和企业融资渠道，但由于相关法律法规不健全、监管存在漏洞、互联网金融企业风险控制能力较弱等原因，近年来也频发恶意违约，造成了巨大的风险，国家正在不断对互联网金融加强监管。

11、公司债

无论是A股还是在港股都有发债融资的渠道，A股有企业债、公司债、短期融资票据等等，现在还新增加了“一带一路”公司债，而在香港资本市场则有“点心债”、可转债、优先票据等。

12、ABS（资产证券化）

资产支持证券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫资产证券化，是以一定现金流为依托，将其进行结构化包装，形成可以上市交易的证券化产品的过程。其整个交易过程主要涉及原始权益所有人、特殊目的载体（SPV）、投资者几方，同时涉及相关中介机构。权益所有人将资产（通常为现金流）出售给特殊目的载体，特殊目的载体经资产结构化整合向投资者发行证券，收回现金付给权益所有人，在以后的年度以每年的现金流支撑证券本息的偿还。在企业的资产证券化业务之中，所出售的并不是企业的某项资产，而是未来的现金流量，更确切的说是企业拥有的收取某项费用的债权。

二、产业地产融资要注意什么细节

1、根据项目开发周期安排，确定分阶段的资金需求。确定项目科学合理的开发周期，考虑项目的实际情况，以及自有资金和市场行情状况，根据每一期的建设规模，计算出总的资金需求量，在分析企业内部可用于项目建设的自有资金后，再提出该阶段的融资需求计划。

在每一期的开发计划中，对项目的现金流量进行合理预测。要区分出售物业与自持物业的比例，测算项目现金流量的大小，及对资金需求规模和使用期限的长短，以便于进行融资时，确定是选择采取债务融资，还是权益融资的方式，如选择债务融资，则应考虑是短期性或者长期性资金需求。

2、对项目未来的盈利能力及发展前景进行评估。如果未来项目的盈利能力越强，财务状况好，资产变现能力强，承担财务风险的能力就强，且项目未来的投资利润率高于债务融资成本，负债越多，项目的净资产收益率就越高，对企业发展及权益资本所有者就越有利，这种情况下，债务筹资是一种不错的选择。

3、要考虑不同融资方式的融资成本和风险。进行项目融资，首先要符合国家的法律法规，满足合法性原则。另外，不同融资方式有不同的资金成本，应分析和比较各种融资方式资金成本的高低，尽量选择资金成本低、融资风险小的融资方式。