国有土地使用权出让方式有哪些 国有土地使用权出让和转让的区别

国有土地使用权出让定义

国有土地使用权出让是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，以国有土地所有者的身份将一定地块的国有土地使用权有期限地让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行为及制度。国有土地使用权出让从根本上解决了制约我国城市基础建设和市政发展的资金匮乏问题，更从体制层面解决了行政划拨土地的低效、土地资源浪费及其与市场经济不匹配的问题，对于整个经济社会发展、民生改善乃至中国崛起功不可没。

国有土地使用权出让和转让的区别

1、主体不同。出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者；

2、行为性质不同；

3、出让条件无限制，转让条件有限制；

4、交易市场不同。

国有土地使用权出让的主体

市、县人民政府为土地使用权出让方，市、县人民政府土地管理部门为国家和本级人民政府的代表，境内外法人、非法人组织和自然人可以依法取得所出让土地的使用权。

国有土地使用权出让的范围

（1）出让的土地一般是城镇国有土地；

（2）出让的土地分为商业用地、住宅用地、工业用地等，不包括应由行政划拨的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源和交通等基础设施用地等。

国有土地使用权出让的批准

国有土地使用权出让的批准权在国务院及各级地方人民政府，批准的目的是土地的统筹、规划、利用，通过对土地使用权出让的管理，使土地使用权出让有计划、有步骤地进行。

政府对国有土地使用权出让的批准，涉及土地使用权地块位置、面积、土地规划和用途、使用年限和其他条件，土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划部门、城市建设部门和房产管理部门共同拟定，以使土地使用权出让符合总体规划和详细规划，得以发挥土地的经济效益、社会效益和环境效益。政府审批国有土地使用权出让，应当贯彻集中管理、价格管制、总量控制、保护耕地等原则。

国有土地使用权出让方式有哪些

国有土地使用权出让可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，商业性房地产开发性用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供。

国有土地使用权出让的年限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地七十年；

2、工业用地五十年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4、商业、旅游、娱乐用地四十年；

5、综合或者其他用地五十年。

总的来说，土地收益较高的商业、旅游、娱乐用地，因其投资成本回收快、土地增值功能强，不应使其长期为某一市场主体占用、收益，故而规定了较短的年限；对于居住用地，出于民生安定和民生保障的考量，规定了较长的最高年限；而工业用地、教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地、综合用地或者其他用地等情形介于以上两者之间，故规定了居中的年限。

国有土地使用权出让需要缴纳契税吗

1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

3、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。