一、物流地产行业的投资回报率是多少
物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域，近年来随着物流行业的快速发展，物流地产行业的投资回报率非常可观，受到诸多资本的青睐。
据了解，一线城市的物流地产投资回报率在6%-8%左右，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产在2%-3%的投资回报率；从租金增长率来看，一线城市的物流地产每年有几个点的百分比增长的。
物流地产行业之所以有这么高的投资回报率，主要是供不应求，中国的物流仓储面积和外国差距很大，而且97%都是普通仓储设施，高端物流地产项目占比太低，随着城市化、产业升级等要求，再加上普通仓库因附加值低可能还面临拆迁，因此未来供应可能更紧缺。
除了供需不匹配导致的租金持续上涨之外，物流地产年化回报率走高，还在于除了单一的仓库租赁收入，物流地产还有很多增收项目，可谓八方来财，因此投资回报率就比较高了。【物流地产项目收益来源有哪些>>】
二、物流地产的投资回报率是怎样做高的
想让投资回报率高，那么投资成本要低，而投资回报得高，把物流地产仔细一分解，能得到以下四个衡量标准——更高的价（租金）、更大的量（出租率）、更低的土地成本和资金成本：
1、价/租金
仓库出租市场上有形形色色的仓库，租金也根据地理位置、实用面积、主体结构、装卸货设施装置等因素而差异很大，但总的来说，可以分成两类——传统的普通仓储和高端现代仓储。
考虑到拿地越来越困难，成本也高，投资做物流地产的往往都是用于建设高端现代仓储设施，以获取租金的最大价值。现代集约物流仓储的租金之所以能够定价更高，并不是投入更大、造得更高端就行的，如果不适用就找不够租客，导致有价无市或者空置率太高，就无法获得高收入，因此，现代集约物流仓储在功能上也比传统仓库更多元，能够满足不同租客的潜在需求。
2、量/出租率
仓储物流园区出租率要高，除了备有必需的基础设施，通过地产资源把相应的配套服务及设备、资源整合、以带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，提高供应链效率，提升出租率、最终实现资源价值的最大化。
硬件和软件更完备的仓储物流园区，能为客户提供除了仓库租赁外的其他服务项目，例如物流设备租赁、办公区域共享、食堂开放、装卸服务、加工、包装甚至金融服务的提供，自然也就有了这些项目的收入来源。
3、土地价格
物流地产企业获取土地的能力与拿地价格从成本端决定投资回报率，目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主，在现今都市圈供地趋紧下物流用地日益稀缺，物流地产商逐渐将目光转移至以存量资源为基础的如二手土地、存量工业用地等上。当然，本土房企在土地资源上的优势也是让物流地产的地价能更有优势的因素。
传统的房地产商除了拿地有优势、搞建筑内行而会直接主导开发物流地产项目外，跟物流公司合作或者与第三方中介联合投资运营物流地产，都是有模式可循的。
4、资金价格
自有资金成本低，但开发物流园区等地产项目由于建设投资成本高且周期长，物流地产商若只能通过租金上升以及土地溢价来逐步收回资金，周期较长下会造成负债压力攀升，最后算起来实际使用的资金成本反而高，弄不好还有资金链断裂的风险。因此往往是自有资金加外部资金一起来更精彩。
外部资金的进入并非只靠物流地产商去融资、找到“便宜的”钱来用，而通常是物流地产企业与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少占用自有资金，有利于前期的迅速扩张。而在物业建成后的运营期，企业可以选择出售基金份额获得流动资金继续扩张新项目，或者继续持有部分份额，以获得基金运营管理的持续分红收益。
