一、物流地产是什么意思
物流地产属于工业地产的范畴，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。
现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体，强调管理的现代化、规模效应、协同效应，是有形资产和延伸服务的有机组合。随着住宅地产“三限”政策的出台以及物流行业的快速发展，物流地产逐渐受到诸多地产商的重视。
二、物流地产的业务特点有哪些
随着电子商务和物流行业的迅猛发展，物流地产逐渐成为资本市场上备受追捧的香饽饽，得到了前所未有的发展速度，它的业务特点主要有以下几点：
1、具备一定的土地规模
物流地产的主要功能在于货物的仓储和流转，因此往往需要有一定的空间规模才能够满足流通的要求。土地规模体量意味着开发这一类项目的成本较高，即投资的门槛较高，往往这一领域的玩家多具有较强的资本背景或背靠着政府及国企。当然，物流地产一般不需要在城市的中心地段，加上其土地性质上属于工业地产的范畴，因此在国内往往单位成本会比较低。这也是为什么北美物流地产回报率仅3%-5%的情况，国内的物流地产却备受青睐。
2、对交通设施的强依赖性
虽然物流地产不需要在核心商圈，但其本质上还是具有地产属性，这就逃不开“location，location，location”的基本原则。区别于办公用途的写字楼和产业园，和以商品销售为目的的商业综合体，物流地产主要服务于企业的货物仓储物流。因此，在地理位置属性上物流地产对于交通设施的依赖性非常强。当然，它所关注的交通设施不是地铁公交之类的，而是航空、铁路、高速公路、轮渡等，基本上物流园区的选址上都离不开这些。大家耳熟能详的物流地产项目，没有哪个不是依托着空港物流、码头货运、铁路运输、干线物流等资源。
3、与城市乃至区域的产业结构息息相关
物流地产之所以不易复制扩张，除了投资大和依托交通设施之外，还离不开所在城市乃至周边区域的产业结构的支撑。作为物流设施，一方面服务于生产企业的异地配送，另一方面服务于零售企业最后一公里之前的商品储运。因此，物流设施能够辐射的城市和区域有多大的货物供应或需求量，决定了物流地产能有多大的发展空间。同时，产业结构的类型也会对物流设施提出不同的要求，比如：冷链、易燃、危险品等对物流产品带来的差异。
