一、物流地产三大核心模块是什么
物流地产企业经营的是物流业务的不动产载体，一般物流地产的核心可以分为三个模块：开发、运营及金融工具：
1、地产开发
地产开发是物流地产业务的基础环节，分为自建以及定制化两种服务。自建服务，即由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产最主要的运作模式。定制化服务，即物流地产商根据客户的要求，为客户选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面满足客户定制化要求，提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。
2、地产运营管理业务
地产运营管理业务负责将地产开发业务部门开发建成的物流地产出租给客户使用，从而取得租赁收入。物流地产商往往会提供收购与回租服务，操作过程为：地产公司将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回租给客户，让客户继续使用这些现代化物流设施。这种模式下，客户（物流公司）可以削减对固定资产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，可提高资产回报率，降低负债率。
3、借助物流地产基金进行轻资产运作
借助物流地产基金进行轻资产运作是国际上的一贯模式，基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由物流地产商作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将新建成的物业资产置入基金平台，提前兑现开发的收益，加速了资金的回笼，实现了高周转、高杠杆和高回报的轻资产运营模式。
二、物流房地产行业的三项核心竞争力是什么
物流地产领域热闹非凡，不过要想在竞争激烈的市场上存活下来，有核心竞争力是很重要的，总结起来，物流地产行业的三项核心竞争力是：
1、拿地能力
拿地能力包括两方面，一是选址，即能不能拿到距离交通枢纽、发货端（工业制造业聚集地）或是收货端（消费品聚集地等）附近的地块，地块在配套基础设施、供水供电、土地外形等方面也需要标。
另一方面是要有合适的拿地成本以保证未来的收益率、适当的地方政策保证稳定经营。
2、运营管理团队
现代物流地产设施服务的客户，典型的如第三方物流服务、电商等企业，在配送速度、仓储效率、货物保管完好度方面要求较高，更重要的是，仓储是这些类型企业压缩成本的重要环节，故而对降本和增效需求强烈。
由于物流地产商通常与客户深度合作，同时作为仓库的出租方和运营方，因此物流地产运营团队的能力就显得至关重要。
3、融资成本与杠杆使用
物流地产是重资产的行业，初始阶段的拿地与建设都将产生大规模的资本开支，需要尽可能低的融资成本与杠杆加持用于提升收益率并加速资金流转速度。
