一、产权与出租主体核验
1、核对产权文件与出租人资质。现场核验不动产权证原件，比对产权人身份信息。若是二房东转租，必须索取产权人出具的书面转租授权文件，口头承诺不具备法律效力。
2、排查房屋权利限制。调取不动产登记信息，确认商铺不存在查封、抵押、违建整改等情形。若存在抵押，要确认抵押时间在租赁之前，避免后续租赁关系被涤除。同时核查房产证规划用途，商业用房才适合开店，住宅性质很难办理餐饮类证照。
3、确认地址证照状态。咨询市场监管部门，核实该地址是否可办理营业执照，确认上一家的营业执照已注销，规避地址占用、一址多照等注册障碍。
二、硬件配套核验
1、电力配置。打开配电箱查看总负荷，确认是否配备三相电。餐饮、烘焙等大功率业态，要提前确认增容的审批周期、费用承担方，不可轻信房东口头承诺可以增容。
2、排烟、排污与燃气。重餐饮业态必须具备独立专用烟道，确认可接入油烟净化设备；检查下水管道管径、隔油设施安装条件，现场查看有无下水反味问题。燃气开户需提前预约勘察，确认管道接入可行性。
3、消防验收资料。索要消防验收意见书，检查烟感、喷淋、疏散通道、安全出口是否符合拟经营业态标准。装修如需二次消防报审，提前确认改造要求与成本，消防不达标会直接禁止开业。
4、房屋结构与空间。现场使用卷尺实测面积，区分建筑面积与实用面积，确认承重墙位置、层高，排查墙面漏水、裂缝、地面空鼓等结构问题，同步确认空调外机安装点位。
三、外部环境与物业规则核验
1、分时段评估客流。在工作日早中晚、周末多时段蹲点，统计目标消费人群，重点关注停留进店客流，而非单纯过路人流。同时观察周边空铺率、同品类竞争密度，判断商圈消费潜力。
2、排查门前外部障碍。查看台阶、护栏、树木、变电箱是否遮挡门头，确认卸货、临时停车空间，了解城管对店招、外摆的管控要求。
3、物业及隐性费用问询。向物业核实物业费、垃圾处理费、公摊水电标准，确认装修管理、夜间营业时间、垃圾清运规则。部分物业会限制后厨作业、骑手通行，直接影响门店运营。
4、片区规划风险。查询周边市政道路改造、拆迁围挡计划，规避开业后长期封路导致客流断崖式下跌。
5、历史欠费核查。要求房东提供水电、物业结清凭证，确认上家储值卡、团购券兑付方案，避免接手历史债务纠纷。
四、现场留证与书面确认
1、影像记录。拍照录像时搭配卷尺、门框作为参照物，记录漏水、墙体破损、配电箱、烟道、门头现状，留存原始交付状态证据。
2、落实口头承诺。房东承诺的免租期、外摆权限、烟道改造等内容，当场文字确认，后续写入租赁合同补充条款，口头约定不具备保障。
3、逐项记录核查结论。每一项核查项标注合格、不合格、待核实。硬件硬伤、产权瑕疵属于高风险项，即便租金低廉也应谨慎放弃。
五、12项看铺核对清单汇总
为方便现场逐项对照，把全部检查项整理成清单：
1、房屋产权性质与出租授权文件；
2、商铺有无查封、抵押、违建等权利瑕疵；
3、水电燃气历史费用是否全部结清；
4、电力配置、三相电及增容费用约定；
5、排烟管道、污水排污与环保审批条件；
6、消防验收文件及二次改造要求；
7、门头尺寸、外立面改造与招牌审批权限；
8、空调外机安装位置与使用限制；
9、分时段客流数据与周边客群结构；
10、街区空铺率、同行竞争与业态氛围；
11、外摆范围、营业时间等物业管控条款；
12、片区市政修路、拆迁等远期规划。
