一、先弄懂三种面积不是一回事
1、建筑面积：产权证或测绘报告上的数字，等于套内面积加公摊，走道、电梯厅、管井、外墙一半都会摊进去，租户未必用得上，却可能按它收租金。
2、套内面积：商铺墙中线以内的水平投影，去掉公共区域，但仍包含墙体和柱子。
3、实用面积：能摆货、待人、做操作区的净空，也叫地毯面积。同样写"100平方米"，实用可能只有六十多平方米。
法律不强制按哪一种面积出租。但"约定优先"不等于"随便写"：同一份"100平方米"的合同，套内可用空间可能相去甚远。
二、真正先决的问题：按面积还是按套计租
1、合同写"X元/平方米×Y平方米"、租金由二者相乘得出的，属按面积计租，面积是租金的计算变量，差异显著时法院通常支持据实结算。北京三中院曾据此判令承租人补交租金。
2、合同只写固定月租或年租、面积以"约"或附带方式记载的，通常认定为按套整体计租或按现状承租，实测差异一般不导致租金调整。佛山中院、南通法院的案例都遵循这一逻辑：签约前已看过现场、租金并非按面积计算，事后以面积不足要求减租未获支持。
3、合同写明"计租面积以本合同约定为准，实测不符不调整"的，约定优先通常被尊重，除非存在欺诈或重大误解。
4、计租方式还决定谈判方向：按建筑面积计租的，要把公摊构成、得房率写清楚；独立临街铺公摊小，可争取按套内或实用面积计租。二房东转租的还要确认授权范围，公摊面积可能是转租方自己编的。
三、合同里的面积条款怎么写
1、把"计租面积"单独定义。不要只写"面积约200平方米"，要写清指建筑面积、套内还是使用面积，依据哪份测绘报告或产权证附图。
2、附测绘图与现场尺寸。把长宽、柱位、墙体厚度、外摆区是否计入画成简图，双方签字作为附件；期铺未建好的，约定"以交付实测为准"。
3、约定面积误差处理。写明实测差超过3%或5%时租金按比例多退少补，差距过大（如超10%）的有权重谈或解约且不算违约。
4、区分计租面积与物业计费面积。物业费可能按建筑面积收、租金按套内算，签约时分开核对单价。
5、设面积异议窗口。约定承租人在收房后7日或15日内完成核验并书面提出异议，逾期视为无异议。
6、不可用区域单独处理。承重墙、管道井、无法使用的天井占用的面积与公摊是两个层面的问题，可在平面图上标注不可使用区域，约定不计入计租面积或按比例折算。
四、签约与收房时的核验动作
1、看产权证取官方登记面积，现场丈量估算公摊比例是否合理。
2、横向比价统一口径。拿建筑面积单价和套内单价直接比，容易误判高低。
3、别轻信宣传页和口头报价。外摆区、过道不一定具备合法使用资格，物业后期可能收回，不能把赠送面积当固定经营场地。
4、收房当场复核，量尺、拍照留视频，收房单注明实测面积与异议期；别签"已确认面积无误"这类确认书。
5、二房东转租的，先查原合同和产权人授权，确认转租范围是否含公区。
