一、先分清费用的法律结构
1、物业费法定主体是业主。《物业管理条例》第四十一条明确，业主根据物业服务合同交纳物业费；约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负连带交纳责任。合同里写"物业费由承租人承担"只约束租赁双方，不能对抗物业公司；承租人欠费的，房东先兜底再追偿。
2、户内独立计量的水电由实际使用人承担，商铺内独立水表、电表产生的费用谁使用谁承担。
3、公摊水电属公共能耗。走廊、电梯、公共照明、水泵、中央空调等公共区域产生的费用按规则分摊到各商铺，性质不同于户内水电。
4、公共设施大修不当然转嫁租户。房屋本体、公共设备的大修和更换费用属产权人或物业的维护成本，无特别约定时租户无需承担。
| 费用项目 | 法定基础义务人 | 租赁中的常见约定 | 注意事项 |
| 物业费 | 业主（产权人） | 可约定由承租人按月缴纳 | 业主仍负连带责任 |
| 户内独立水电 | 实际使用人 | 租户自行缴纳 | 以独立计量表为准 |
| 公共水电公摊 | 受益方，多为承租人 | 按面积、用量或固定包干分摊 | 写清分摊方式与公示义务 |
| 公共设施大修费 | 业主（产权人） | 无特别约定不由租户承担 | 勿被概括条款转嫁 |
二、公摊水电能不能单独收
1、包干制下已含在物业费里的能耗，再收就是重复收费。包干制物业费为固定金额、盈亏由物业企业承担；若合同或备案标准已将公共照明、电梯等能耗计入成本，再以"公摊水电"名义二次收费，商户有权拒绝。部分地区实行"一费制"，公共能耗统一纳入物业费，即便合同写了另行收取也可能不被支持。
2、要单独收取，合同须完成三件事：明确排除，即物业费不涵盖公共区域水电消耗；明确口径，写清计算方式、分摊基准和公示周期；物业履行计量与公示义务，保留总表票据和分摊明细。缺任何一项都可能被认定约定不明。有案例中物业仅提交书面说明、无法证明单独计量和公示，法院未支持其请求。
3、只笼统写"公摊由商户承担"的通常认定约定不明，应补充分摊基准与计算示例。
三、合同条款怎么写
1、物业费分层约定。不要只写"物业费由承租人承担"，可约定：承租人按物业通知的金额和期限直接缴纳；未缴导致出租人被追责的，出租人有权从押金中扣划，不足部分限期补足；连续欠缴超过约定期限的，出租人享有解除权。
2、公摊水电附计算口径。约定以物业公示的当期分摊明细为结算依据，分摊方式为按租赁面积占比或按用量，承租人有权在缴费前查阅总表票据与计算过程。签约时不清楚收费模式的，至少写明"以物业服务合同确定的收费模式为准，已含的公共能耗不再另行收取"。
3、逐条列明费用项目。分开写明物业费、水费、电费、公摊水电、垃圾清运费等，标注收款方和缴费时间，拒绝概括条款，避免把大修、本体维修基金一并转嫁。
4、约定调价通知与起算节点。物业上调费用或调整公摊规则的须提前书面通知；物业费起算时间以商铺实际移交日为准。
5、退租结算分开列项。物业费以缴费记录为准，公摊水电以已公示的分摊明细为准，凭票据结算。
四、履约期间的注意事项
1、保存每期缴费凭证与公摊单据，这是日后对账的直接证据。
2、收到异常高额账单，先书面发函向物业和房东提出核对申请并留存记录，不要直接拒缴。
3、退租前结清全部费用，与房东、物业共同核对账单并签署费用结清确认单。
