一、先弄清优先承租权是什么
1、有法定依据。《民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
2、它不是"免费续租"。同等条件意味着别人出什么价、什么付法你也接得住，不是按原价硬续；房东基于真实商业判断提价的，法律不干预定价。
3、房东不租了，权利不触发。收商铺自用、卖房后不再出租、改业态不对外招租的，优先承租权消灭。
4、有违约记录可能丢权。欠租、擅自转租、破坏房屋等严重违约，合同可约定丧失优先权。
5、一般不能推翻新合同。房东未通知就与第三方签约的，通常不能主张新合同无效，但可以追究房东的违约赔偿责任。
二、"同等条件"怎么认定
1、不只看租金。司法实践倾向限定在直接影响出租人合同利益的关键要素：租金标准、支付期限和方式、租赁期限、用途限制、免租期、押金、物业费承担等。
2、主观偏好不能架空权利。承租人的品牌、口碑、与房东的私人关系一般不纳入客观比对；房东以"新租户愿一次性付全年租金"为由拒绝、而实际支付方式相同的，这一理由难以成立。
3、防"虚假高价"和"拆条件"。房东用虚高报价挤人，或把租期从三年缩成一年、季付改成年付，都是变相改变条件。合同可要求第三人条件附书面意向或居间记录。
4、条款写与不写，差别很大。合同未做特别约定时，房东大幅涨租，承租人只能接受或搬离，法律不干预定价；房东以"自用"收回、事后又转租他人的，承租人举证困难；行权时间靠个案判断，有失权风险；口头通知更是难以举证。条款设计到位后，可以要求房东书面披露第三方条件，涨租须对应真实交易条件；约定"自用"须说明具体用途与合理期间，短期内另租的推定违约；预设通知与答复窗口，减少"是否及时"的争议；书面披露条件并留存送达凭证。
三、到期前的行权动作
1、时间上要早。建议在租期届满前3至6个月书面提出续租意向，留快递单和签收记录，把"我想续"钉在时间线上。
2、15日是有参照意义的刻度。上海二中院在案件中提出，优先承租权行使的合理期限应等于或短于优先购买权的十五日，从知晓第三人"同等条件"之日起算。
3、要求房东披露第三方条件。口头一句"有人出更高价"不足以行权，应书面要求提供拟签合同主要条款——租金、期限、支付方式、用途、免租期，并保留发送记录。房东未合理通知即另租他人的，属侵害优先承租权的典型情形。
4、别硬占铺。谈崩后拒不搬离会转化为不定期租赁，房东可主张占用费甚至起诉清场。
四、合同里要写死的条款
1、触发前提：期满后房东继续对外出租的，承租人在同等条件下优先承租，并明确"同等条件"以租金、期限、支付方式、用途为比较基准。
2、双向时间窗口：房东拟继续出租的，应在期满前一定天数书面披露条件；承租人在约定期限内书面答复，逾期视为放弃。
3、涨租参考系：不要写"随行就市"，可约定参考同商圈同面积近期成交均价或原租金加固定涨幅上限。
4、竞价场景：公开竞价招租的，房东须提前通知承租人参与，按规则出价即享有同等条件优先顺位。
5、违约赔偿量化：房东侵害优先承租权的，赔偿搬迁费、装修残值、租金差价与合理停业损失。
6、配套谈装修处置。续租谈崩时，装修归属与补偿若无约定，前期大额投入会面临损失，谈续租时一并写清。
