一、法律底线：租期内易主，租约继续
1、核心是《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。变动不限于买卖，赠与、继承、拍卖、以物抵债等原则上参照适用。
2、适用要同时满足"租赁在先"与"占有在先"。合同须签订并生效于所有权变动之前，且承租人已实际占有使用；只签合同未进场的，对抗力明显减弱。是否备案原则上不影响合同效力，但备案是证明租赁真实存在与时间顺序的有力证据。
3、新房东承继的是原合同，不是可重新谈判的白纸。原租金标准、租期、递增、免租期、转租约定照旧，不能单方涨租、缩短租期或要求腾退，同时负担维修等义务。
4、租金和押金接续清楚。原房东已预收租期内租金的，租客向其交租的效力及于新房东，不能重复收取；押金应随产权移交，可通过三方确认避免新旧房东互相推诿。
5、分情形看结果：租赁占有在先、又无在先抵押或查封的，原则上可以继续履行，方向是固定证据、书面主张、按约交租；出租前已设抵押权、因实现抵押权而变卖的，通常难以对抗，要审查签约前是否知情并向原房东索赔；出租前已被司法查封的同样难以对抗，重点转向损失追索；房东未通知即出售、侵害优先购买权的，合同本身仍可继续，但购买机会已经丧失，只能主张赔偿而非推翻买卖合同。
二、哪些情况下"不破"会破
1、先抵押后出租。出租前已办抵押登记，后因抵押权实现而变卖的，租赁权让位于抵押权，新买家可不接租约。
2、先查封后出租。出租前已被法院查封的，执行拍卖时租赁不对抗买受人。
3、合同里写了"卖房即终止"。双方明确约定产权变动可解除的按约定走，别随手签"房东有权随时收铺"这类条款。
4、虚假租赁或倒签合同不受保护。以明显不合理长期限、一次性付清租金、签约时间存疑等方式制造的"租赁外壳"，一旦被认定意在阻碍执行，法院不予保护。
5、承租人自身违约。长期欠租、擅自转租、破坏房屋的，新房东可依法解除。
三、优先购买权：15日是硬窗口
1、《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买权。
2、出租人履行通知义务后，承租人十五日内未明确表示购买的，视为放弃。放弃的是优先购买权，继续承租权仍独立存在，两件事分开算。
3、房东未通知即完成出售的，承租人可主张赔偿，但一般不能推翻已成立的房屋买卖合同。
四、租客的实操动作
1、收到出售消息先确权。要求原房东提供产权人身份证明、新买家信息、过户时间，别只信中介口头通知。
2、平时就攒齐证据。合同原件、租金流水、水电物业缴费记录、交接单、门头照和经营视频，用来证明"租赁在先+占有在先"。
3、有购买意愿的，书面回复并明确表态，留存送达记录；无意购买的，书面告知将按约履行原合同。
4、推动三方签承接确认书。写明剩余租期、租金账户、押金去向、维修责任、续租条件，三方签字。
5、被逼搬时理性应对。发文字消息主张第七百二十五条、表明继续交租意愿并保留记录；对方断水断电、换锁的，及时报警并固定证据。协商提前解约的，谈清补偿，包括剩余租期损失、装修残值、搬迁费和停业损失，签书面终止协议再交商铺；协商不成的，向房屋所在地法院起诉请求确认租赁关系继续有效、排除妨害。
6、别轻率签放弃权利的文件。以减免租金为条件劝你放弃买卖不破租赁、优先购买权等权益的，签字后维权难度明显加大。
