一、默认规则：非人为原因，出租人先扛
1、法律默认房东修。《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。租赁物自身老化、原始施工缺陷引发的漏水，原则上由出租人负责。
2、承租人可以催告后自修。按第七百一十三条，出租人未在合理期限内维修的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担；因维修影响经营的，可主张减免租金或延长租期。因承租人过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。
3、正常损耗不算承租人的责任。按约定使用导致的老化、渗水、管道锈蚀，承租人无责，不能被要求按新品原价赔偿。
4、二房东不能借产权人躲责。转租场景下，按合同相对性，二房东对次承租人仍要履行维修承诺。
二、约定不是万能的：日常与重大之间有条司法划出的线
1、合同可以把日常维护转移给承租人，但屋面防水层、外墙、主体结构、共用管道井等重大事项很难一并甩出。有裁判明确指出，对承租人维护义务的约定应理解为日常维护，而非主体结构等重大维修；对严重漏水屋顶进行维修，明显超出一般承租人日常维护的范围。
2、兜底依据是第七百零八条：出租人负有保持租赁物符合约定用途的义务，这一义务不能被格式条款实质性掏空。
3、免责条款可能直接无效。《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理免除或减轻自身责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。实践中已有"租赁期间发生任何问题，出租人一律不承担责任"这类条款被认定无效、出租人仍须赔偿的案例。
4、所以合同审查不能只看"有没有写"，还要看写到了什么程度、是否越过了法律保留的底线。
三、合同里最该写死的条款
1、维修分工列明细。别只写"房东负责维修"或"一切维修归乙方"，要拆开：主体结构、公共管道归出租人，店内易耗、灯具、自装设备归承租人。
2、防水单独约定。写明"交付时无渗漏"，租期内因原防水老化由出租人修，因承租人装修破坏由承租人修。
3、通知与合理期限。例如"漏水24小时内书面通知，出租人7日内组织维修；逾期承租人可自修，费用凭票从租金抵扣"。
4、损失与停业补偿。长期漏水影响经营的，约定减租、延租期、赔装修与停业损失；不写"任何情况不担责"的霸王条款。
5、交接留底。交商铺当天拍顶、墙、地、管、表，双方签房屋现状确认单；对已知的渗漏痕迹、修补痕迹或物业报修记录，以附件形式确认现状并明确后续责任。
四、漏水发生后的自救顺序
1、先固定证据。拍照录像、记录时间，列受损货品清单，微信发出租人"某日某点渗水，请于某日内处理"，保留送达凭证。
2、及时止损。货品挪位、盖膜、关水阀；不处理导致霉变扩大的，会被认定未减损而自行承担部分责任。
3、书面催告再自修。出租人超期不修的，发一次正式通知，再找有资质师傅修，留合同、转账、发票，后期抵扣租金；维修项目限于漏水必要修复，避免不必要的高额支出。
4、严重不适租可解约。漏水致无法经营、危及健康安全的，可解除合同并索赔，但证据链要完整。
5、别直接拒交租金。漏水不等于当然免租，自行停租可能被诉违约；正确动作是催告加减租协商加留证诉讼。
