一、口头约定算不算数
1、口头合同本身合法有效。《民法典》第四百六十九条认可口头形式，双方有真实合意、有转账和交铺事实，租赁关系即成立。
2、但六个月以上应当书面。《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式；未采用且无法确定期限的，视为不定期租赁。
3、不定期意味着双方都能随时退。《民法典》第七百三十条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，只需在合理期限之前通知对方。口头说好的"租三年"，法律上可能只是按月续租。
4、风险随留痕情况变化：六个月以上无书面合同风险高；有微信记录补证的可还原部分约定；纯口头、无留痕的往往各说各话。
5、规则对称，结果却不对称。商铺承租人已投入的装修、设备、办证成本和客源，会在解约通知到达时失去附着基础。
二、不签书面合同的风险
1、租金标准说不清。半年后房东改口涨价，法院可能按市场价酌定，承租人只能被动跟涨。
2、租期由房东解释。没有书面起止日就按不定期处理，房东提前通知收铺合法，经营预期没有支撑。
3、押金退还没规矩。扣多少全看房东主张；没有交接清单和照片，押金基本被拿捏。
4、转租权悬空。口头同意转租不算数，真转了原房东可解除，接手的下家再被清退。二房东场景下风险更大：没有书面授权，大房东一出场承租人直接出局。
5、办照和备案卡壳。办理营业执照、食品经营许可、租赁备案通常要有书面合同。
6、装修投入打水漂。没写"退租怎么补偿装修"，砸钱重装后到期不续，残值归零还没法索赔。按《民法典》第七百一十五条，未经出租人同意装饰装修的，出租人可请求恢复原状或赔偿损失。
7、免租期与维修责任无据。口头承诺的免租期，房东事后可要求补交租金。
三、举证劣势会把"有理"变成"说不清"
1、争议焦点常落在事实认定上。淮阳区法院一起商铺租赁纠纷中，双方仅口头约定、未签书面合同，承租人主张的入驻时间短于出租人主张却未能充分举证，法院认定事实难以查清，承租人承担了举证不能的不利后果。
2、押金性质尤其容易争议。转账记录只能证明款项支付，不能证明是定金、押金还是预付款。
3、零散证据薄弱。转账备注、微信语音、录音、邻居证言都算证据，但零散薄弱。
四、已经口头租了，怎么补
1、立即补签书面合同。把租期、租金及递增、押金、续租权、转租条件、维修责任、退租交接写进去。
2、用微信固化原约定。让房东发一条确认信息，写明"某铺自某日起租X年，月租X元，押X付X"，截图存档。法律并未要求必须采用纸质合同书，微信聊天记录、电子邮件等能有形表现内容并随时调取的数据电文同样构成书面形式；已有通过微信就"续租一年"达成合意、被认定以书面形式确定租期的案例，前提是内容覆盖核心条款。
3、做交接清单。拍水电表底数、墙面地面、设备现状，双方签字。
4、转账留备注。租金押金走可溯源转账，备注"某铺某月租金""某铺押金"。
5、核对房东产权身份。核验不动产权证和身份证，确认对方有合法出租权限。
6、书面合同最少写死这些：主体与房屋信息（产权证号、地址、面积、用途）、租期起止与续租权、租金与递增、押金数额与退还条件、转租转让条件、装修与维修责任、解约通知期与违约金、交割日与附件。
