一、产权手续有硬伤的商铺，再便宜也别碰
1、土地和证照不干净。
集体土地商铺、划拨用地未补缴出让金、工业用地改商业、违建临建，过户和经营都可能卡住。
2、产权分割与共有关系不清。
内铺切分过细、共有人多、抵押查封未消，过户要全部权利人签字，一方不配合就停摆；买前先去不动产登记中心拉产调。
3、售后返租写不进产权。
法规禁止未竣工商品房售后包租；返租是合同义务而非产权属性，运营方跑路租金即落空，返租租金还常被折进售价。
二、地段、客流与户型有硬缺陷的商铺
1、区位先天不足。
远郊新区、入住率不足三成的新小区底商，只靠"未来商圈"讲故事，长期空置，多数只能当仓库。
2、动线死角。
内街尽头、天桥或隔离栏遮挡、商场主动线尽头、电梯背面，客流难到达，租户换手快；二楼无扶梯的铺位，租金常只有一楼的一半。
3、户型与片区变化。
门头窄、进深大、立柱多、刀把三角异形、一拖二双层铺，得房率低、二楼多闲置；门前修地铁高架、主力店撤场或商场空置率攀升，客流和估值会同步走弱。
三、业态与运营有结构性问题的商铺
1、业态受限。
没有排烟管道、上下水，或合同禁止餐饮，租客池子直接砍半；消防无法改造的，改造成本高还难拿经营资质。
2、租金虚高。
挂牌租金明显高于同地段实际成交，卖家拿它倒推售价，制造"高回报"假象；多问几家中介成交租金，核对租约真实性和递增条款。
3、转手税费高。
二手商铺没有住宅的税收优惠，增值税、个税、土地增值税和契税叠加，会吃掉不少增值收益；买家池子窄的铺子急用钱时更易被压价。
四、买铺避坑清单
| 风险类型 | 判断信号 | 典型案例 |
| 产权瑕疵 | 集体土地、划拨未补缴、抵押查封未解、共有人未全签 | 过户失败、证照办不出 |
| 售后返租 | 只写"预期"不写"保底"，返租主体是关联空壳 | 售价虚高，返租期满断租 |
| 格子铺 | 无独立门头墙体，无独立不动产权证 | 商场拆零销售，无法自主出租 |
| 业态受限 | 无烟道、无上下水、合同禁止餐饮 | 只能租给低租金业态 |
| 区位动线死角 | 远郊空城、内街深处、二楼无扶梯 | 多年租不出，二楼常年闲置 |
| 户型缺陷 | 门头窄进深大、刀把三角异形、一拖二 | 得房率低、转手被压价 |
五、买铺前必须自己做的四件事
1、拉产调。
到不动产登记中心调档，抵押、查封、共有、土地性质和剩余年限一次看清。
2、蹲点数人流。
工作日中午、晚八点、周末各去一次，数真实开门营业的店铺和进店行人。
3、看清现租约。
核对原合同、近一年租金流水和纳税记录；在租的铺子还要留意"买卖不破租赁"。
4、算净回报。
年实收租金减去物业费、空置期成本，除以总价加税费、中介费；低于3.5%放掉，4%—5%才可谈。
买铺最忌"听销售买"。返租是别人替你收钱，格子铺是图纸替你赚钱，画饼铺是规划替你凑人流，都靠不住；靠得住的只有独立产权、当下人流、真实租约和算得清的净回报。
