一、核查不动产权证用途，守住经营准入第一道门槛
1、核验房屋规划用途。查看不动产权证原件，优先选择证载用途为商业服务的铺位。住宅、住宅底商若无配套专用烟道，依法不得开设产生油烟的重餐饮项目。即便可以办理营业执照，也不等于满足环保要求，后续仍可能被责令停业。
2、排查地址历史遗留问题。提前向属地市场监管部门咨询，确认该地址是否处于餐饮禁设区域，有无上一任餐饮商户遗留处罚记录、地址锁档等问题，避免无法申领食品经营许可证。商住综合楼底层商铺，即便规划为商业，也需确认建筑是否配套餐饮专用烟道。
二、专用烟道核验，重餐饮项目核心法定要求
1、区分专用烟道与普通管道。依据《大气污染防治法》第81条，未配套专用烟道的商住综合楼，禁止新建产生油烟的餐饮项目，加装油烟净化器不能豁免该规定。专用烟道指直通楼顶、独立不与住户共用的排烟管道，公共风井、外墙简易铁皮排风管均不满足环评标准。
2、核查排放口位置与距离。油烟排放口需要远离居民窗户、学校、医院等敏感目标，低空排放极易引发居民投诉，环评难以通过。现场可上楼顶实地查看烟道出口位置、预留净化器与风机的安装空间。
3、评估后期加装烟道难度。原有建筑无专用烟道时，新增烟道涉及外立面改造、业主表决、城管及物业审批，周期长、成本高，存在审批失败风险，不可仅凭房东口头承诺推进。
三、上下水、排污、电力与燃气配套核验
1、上下水与隔油设施。餐饮含油污水不可直排市政管网，必须配套隔油池或油水分离器，下水管道建议管径不小于110毫米。现场核查水压稳定性，确认是否存在管道反坡、污水反水历史。雨水管道不能用于排放餐饮污水。
2、电力容量。重餐饮后厨设备负荷高，需要三相动力电，电容根据面积与设备配置，一般需要30至50千瓦。若电容不足，增容需要供电部门审批，签约前需确认可行性、费用承担方，落实书面证明。
3、燃气配套。现场有燃气管线不等于可直接使用，需要核验供气状态、管线容量、户名及欠费情况，改造可行性需要燃气企业现场确认，不能仅凭转让方口头说明。
四、合同条款设置，锁定硬件不达标退出机制
1、增加出租方书面保证条款。约定出租人保证商铺具备餐饮经营所需独立烟道、排污条件，可正常办理食品经营许可与环评；若因商铺硬件、权属问题无法办证，出租人退还租金、押金，并赔偿装修损失。
2、设置前置核验缓冲期。约定签约后预留一段时间用于环评、市场监管部门预核查，核验不通过时，承租人可无责解除合同，出租人全额返还已付款项，区分改造责任与费用承担主体。
3、约定征收拆迁补偿分配。餐饮装修投入大，合同写明房屋土地补偿归产权人，装修残值、停产停业相关补偿归承租人，避免遭遇征收时装修损失无法得到补偿。
五、总结
餐饮铺选址的逻辑顺序，应当是先核验产权、烟道、上下水、电力等硬性条件，再评估租金与人流。产权决定能不能办证，烟道决定重餐饮项目是否合法落地，上下水、电力保障后厨长期稳定运营。任何一项存在先天硬伤，再优惠的租金也难以覆盖装修沉没损失。
