一、主体与权属核验
1、产权人直租核验。核对不动产权证与签约人身份信息，调取不动产登记产调，重点核查规划用途、抵押、查封状态。抵押在先、租赁在后的商铺，抵押权实现时租赁关系存在被涤除风险，该风险无法仅凭合同完全规避。商铺规划用途必须匹配经营业态，住宅性质通常无法办理餐饮类证照。
2、二房东转租核验。仅提供原租赁合同不足以证明转租合法，必须取得产权人出具的书面转租同意文件，或原合同明确约定允许转租，并将文件作为合同附件。口头承诺不具备保障效力，未经产权人同意的转租，原房东有权解除租赁合同。
3、房屋现状与证照前置约定。合同写明商铺地址、附属设施、水电表底数，约定出租方有义务配合承租方办理营业执照，承诺该地址无未注销旧执照，若因权属、房屋性质无法办证，出租方承担赔偿责任。
二、面积、租金与各项费用核验
1、计租面积约定。明确计租口径是建筑面积还是套内面积，标注面积来源为产权证或测绘报告。若按面积计租，需要约定面积误差的处理方式，防止风险全部由承租方承担；固定总价租金，面积争议影响相对较小。
2、租金递增规则。递增条款必须写明计算基数、递增周期、涨幅上限与调整通知流程，区分按首年租金或上一年度租金递增。仅写上涨比例、不约定基数，长期履约后极易产生争议。
3、杂费分项约定。不接受“全部费用由承租方承担”这类概括式条款，物业费、水电费、公摊能耗费、垃圾费分开约定承担主体。物业费如已包含公共能耗，则不得重复收取公摊费用，明确公摊的分摊方式与公示规则。
三、维修、装修复原与押金核验
1、维修责任划分。主体结构、屋面防水、主管道等重大维修责任归出租方；日常使用损耗、可移动设备维护由承租方负责。不能简单约定全部维修由承租方承担，该类概括条款在司法实践中容易被认定约定无效。
2、退租恢复原状标准。在合同附件附上商铺交付时照片与现状说明，明确复原标准，区分固定装修与可移动设备。约定固定装修是否无偿留存、拆除费用上限，避免退租时双方对“原状”理解不一致。
3、押金与违约金效力。押金仅用于抵扣欠缴费用、人为损坏修复，不能作为罚款。合同不可同时约定违约全额没收押金，再叠加高额逾期违约金，该双重处罚条款存在被法院认定无效的风险。合同写明押金退还时限、验收条件。
四、转租、解约与续租相关核验
1、转租与转让条款。写明转租需出租方书面同意，约定审核时限、转租期限不得超过剩余租期。简单一刀切禁止转租，会造成后期转让店铺困难；无限制允许转租，出租方失去对实际使用人的管控。
2、提前解约结算规则。约定双方提前解约的通知时限、违约金计算方式，明确免租期在承租方提前解约时是否需要按比例返还，厘清押金与违约金属于抵扣而非并存关系。
3、优先承租权与拆迁补偿。约定租期到期前出租方书面告知续租条件，并给予承租方答复期限，保障优先承租权。征收拆迁情形下，房屋主体补偿归产权人，装修残值、停产停业损失、搬迁补助归实际经营的承租方。
五、补充条款
签约收尾阶段，所有口头承诺如免物业费、外摆权限等，全部写入合同或补充协议；产权证、转租授权、房屋现状照片、平面图作为合同附件。合同空白位置全部填写完整，修改处双方签字确认，留存原件与转账凭证。商铺租赁合同的价值，就是把未来可能发生的争议，在签约阶段提前约定清楚。
