买二手房必看的10大避坑指南 二手房交易十大常见陷阱盘点

和租房时到处充斥着中介的低价假房源一样，买二手房需要注意的套路中，假房源也往往披着“低价”外衣，故意标低价来吸引客户，还有一种就是房源存在，但业主并无卖房的意愿，或者房源已经售出，而中介仍把房子放在网上不下架，因此，大家看房源一定不能只看网站上挂的和中介公司外面展示的，这里面大多数都是个幌子、诱饵，就是搜集买方客户资料和诱导客户到现场的一种策略而已，若网上报价低于市场价位很多，是假房源的可能性就很大，所以，在买房之前，就需要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。有时当你千辛万苦终于看中了一套二手房时，还会突然出现很多组客户同时看这套房，且好几个“意向客户”要立马交钱下定或者加价下定，十有八九是和中介串通的房拖。

买二手房防坑指南中最怕碰到人品差的中介，两头吃的例子屡见不鲜，一些中介公司看到优质房源后，先扮演客户缴纳定金把房子定下来，然后找客户，找到客户后拿好处费然后更名转手，有很多房东并不知情，中介为了规避这个问题，前期不让你和房东见面，签订的协议也只是和中介公司签订的协议，而你缴纳定金后才能和房东签订三方协议，然后和房东一起解压、网签、过户等，这个时候，如果房东违约，你将很受伤，因为，房东无责任，而你要想和中介理论，大不了中介把你的定金归还于你而已，那你也只好哑巴吃黄连，有理说不出。小编提醒，最重要也是最有效的就是买卖双方一定要见面交流，确保交易各方身份真实可信，充分沟通交易内容与交易条件等重要内容，也可便于查看重要的证件原件。这样做可以避免中介人在进行“背靠背”交流时，利用信息差来获得赚取差价的空间。

买二手房有哪些陷阱比较棘手？产权不明不实就是其中之一，二手房交易中常常出现买方与“假业主”或“部分共有人”签约，最后导致无法过户房屋而遭受巨大损失的情形，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。对于购买二手房而言，买方首先应确认出卖人是否为交易房屋产权人，买卖双方可一同前往房屋所在地的不动产交易中心进行房屋查册。在此特别提醒，即使出卖人出示了房产证，也仍应进行房屋查册，确保房屋产权信息真实无误、出卖人主体适格。

抵押查封风险是二手房交易十大常见陷阱盘点中很让人头疼的一种，用房屋来抵押借款是很正常的金融活动，只要在办理过户前将借款还清并解除抵押，就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的，没有在不动产权证书上体现出来的抵押，则可能导致房屋因债务纠纷而被查封，而且民间二次抵押未上征信，查档难发现，即使签署了买卖合同，在过户前房屋仍可被债主查封。所以买带抵押的房子，签合同前一定要搞清楚抵押详情，和卖家约定好解押时间以及违约责任，或者让卖家先改原按揭、抵押合同，确保可以“带押过户”。此外，从签合同到过户这段时间也别放松，合同里要写清楚，要是卖家擅自抵押房子，或者因债务问题房子被法院查封，买家有权解除合同，让卖家赔违约金，还要承担诉讼费、律师费，以及买家买同规格房子多花的钱等损失。

二手房交易避坑指南最怕遇到带租约坑，“带租约”二手房将会给买方带来两大法律问题：一是承租人的优先购买权问题；二是“买卖不破租赁”问题。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。为了防止风险，签约前应当向出卖人确认房屋是否存在租赁情况，在合同中约定因出卖人未如实告知房屋租赁情况产生纠纷的，由出卖人承担相应责任。如不带租约，应当在购房合同中约定，禁止交易过程中将房产出租；如带租约，则应当在合同中约定出卖人妥善处理与承租人之间的租赁合同，并约定违约责任。

买二手房的问题非常多，其中“户口学位坑”无疑是不少为了孩子买房的父母最不想碰到的，二手房交易中，户口迁移是一个大问题，由于户籍是由公安部门管理，法院无权干涉，而且法院一般也不受理此类案件，买家完全是处于弱势。所以，未雨绸缪很重要，要注意产权过户与户口迁移并不是同时进行的。一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续，而且必须是原有户口全部迁出之后，才能办理新户口的迁入手续。二手房交易流程中涉及诸多手续，全程办理时间长。如果学校有落户时间要求，那么未及时办理户口迁入手续则会推迟孩子的入学时间。对于此类情况，买方应在合同中与出卖人书面约定户口迁移相关内容，明确户口迁移的时间及违约责任。若出卖人不及时配合办理户口迁移手续，则买方有权要求解除合同并要求出卖人支付违约金并赔偿损失，最好是等他把户口迁走后再支付尾款，这样最安心。

有些二手房由于建造年代久远，存在房屋漏水、电路老化等诸多缺陷，有时甚至会引发安全事故。很多购房者在购房时未进行全面考虑，入住后不久即发现房屋存在这样那样的问题，但因合同并未对房屋质量问题进行约定而维权无门，悔恨万分。因此，买方在购买二手房前，应当进行全面详细的调查，如采取实地多时段考察、查询新闻、询问同小区住户居住情况等方式确保拟购二手房屋的质量。若已发现较为明显的问题，则应在合同中与出卖人约定，达成房屋已存在问题的具体解决方案。同时，买方应当在合同中与出卖人约定，若出卖人隐瞒其在装修、使用过程中产生的房屋质量瑕疵，则应当对买方承担维修及赔偿责任，最好注明“若存在未披露重大瑕疵，买家有权退房”。

除了房屋质量问题，二手房买卖中还可能存在水电气暖、物业管理费未清缴的问题。买方在签订买卖合同时，务必在其中对物业管理费、水电气暖、公共维修基金等费用的清缴进行约定，要求出卖人在约定期限内完成相关费用的清缴，对延期清缴承担违约责任并赔偿损失。具体操作：（1）签约时，要约定留存一笔物业交割保证金。如果在交割时发现有欠费，则欠费部分从保证金中抵扣。若无欠费，则如数划转给出售方。（2）签约时，出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气等缴费票据，如果无法提供票据，购房人可以现场向物业公司、供暖公司致电核实，或约定时间到上述单位实地查询。（3）确认各项费用无误后，买卖双方和经纪人应该在合同约定的时间一起到房屋内办理交接手续。验收无误后，三方签署《物业交割单》。

随着房价的节节攀升以及我国税收执法力度的加强，二手房交易中涉及的税款金额大幅提升，而在实践中这些税费往往约定由买方全部承担，这意味着买方还承担着税费风险，主要包括错误申报税费风险和税收政策变化的风险。而交易中有些房东会说“到手价”，其实就是把本该他们付的税转嫁给买家，而在税费方面，“满五唯一”是个关键词，如果房子不是唯一住房，买家可能就得多掏税费，如果事前沟通不清楚，后面很容易起纠纷。因此，应当在合同中对税收政策重大变化导致的风险进行明确：一是约定政策变化多出税费时，约定买方享有合同解除权或超预估一定比例的税款由卖方承担或双方共担；二是约定政策变化少缴税时，退税款由买方享有；三是双方依约履行，避免迟延影响权益，卖方违约致政策变化，应担责或赔买家损失。

二手房交易骗局频发，中介坑害买家、卖家违约等情形屡见不鲜，因购房而导致的钱房两空悲剧也并不罕见，而且房屋买卖双方常是陌生人，缺乏信任。因房屋买卖时间较长，无法做到“一手交钱、一手交货”。因此对“先过户”还是“先给钱”双方往往均不让步。此时，就可以通过设立“资金监管账户”来解决，又称第三方监管，是指买卖双方进行网签后，在房产交易、登记办理的过程中，买方不把房款直接交付给出卖人，而是让透明的第三方机构监管资金，买方将购房的自用资金和银行的贷款资金划入第三方监管机构在监管银行的监管专用账号，委托监管机构和监管银行对交易资金进行监管，保证资金安全的交易模式。这种模式类似于网购，交易成功(权属转移登记后)，资金才会划转给卖方；若交易失败，资金会返还买方。这样可以保障买卖双方的合法权益，将购房交易风险降至最低。