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【写字楼】商务办公楼装修与设计 写字楼租赁、投资攻略

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生活与工作是现代人生命中最重要的两个组成部分,而写字楼不仅仅作为白领们日常办公的地方,更是公司的门面和、企业实力和形象展示平台。与普通的买房、装修和房子租凭相比,商务办公楼的装修设计、租凭和投资更加复杂。本期专题让我们一起了解写字楼装修设计和投资那些事。
写字楼简介

写字楼就是专业商业办公用楼的别称,不能用于住人,这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼,1971年,Rhodes和Kan提出:“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”

特点:规模伸展力及拓展性大、硬件设施先进、使用时间集中、人员流动性大、功能齐全、外观装饰标准高、内部空间分割灵活

5大系统:楼宇自动化系统、保安自动化系统、通信自动化系统、消防自动化系统、办公自动化系统

写字楼等级划分
  • “5A”写字楼

    “5A”标准就是当下较流行的评定方式,但并不表示写字楼的品质等级。“5A”指的只是一个写字楼产品的智能化水平,针对的智能化硬件方面,包括OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化),近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用,楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高,并成为独立的控制子系统,发展成为今天的“5A”。

  • “5O”写字楼

    很多5A写字楼在企业的发展过程中缺点,如喧闹环境,有限空间和绿化少。在这种背景下5O写字楼出现了。5O指oxygen(氧气)、office park(花园办公)、open(开放而自由)、own(独立私家电梯/空调)opportunity(发展前景)。一般这种写字楼都具有偏离都市中心、生态环境优良、建筑密度低、规模大、业态全,地段好,是5A写字楼升级版。

  • 甲级写字楼

    甲级写字楼也是一种通行叫法,目前行业中并没有明确规定。国际上判断甲级写字楼特征为:管理国际化、24小时、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。其衡量指标相当广泛,从办公总面积、标准层面积和净高到货梯客梯数量,甚至项目产权所有结构和入住若干年后的客户构成和上述“5A”也是甲级写字楼评定标准中的一个参考项。

  • 大都市尺度定义

    A级:针对高级写字楼用户,房钱高于所在地区均匀房钱。写字楼具有高质量的装饰、提高前辈的系统、精彩的交通便利性、明确的市场定位。

    B级:针对各种不同用户,房钱为所在地区的均匀房钱。写字楼装饰相对所在地区而言非常优良。写字楼内部的各种系统也很充分。但是这一级别的写字楼不能和相同价格的A级写字楼竞争。

    C级:针对需要功能空间的用户,房钱低于所在地区的均匀房钱。

  • 国际尺度定义

    投资级:位于世界顶尖写字楼市场并且地段、设计和建造均十分独特的写字楼。具有精彩的运营和维护方面的治理能力和出色的机械、电力、生命安全、电梯、通讯系统、顶级装饰,有多种杰出的便利措施。主要位于大都市地区,仅由一位承租人租用,并且该写字楼以该承租人的名称命名。

    机构级:机构级写字楼指规模巨大、品牌影响力很强的写字楼,它们受到海内外大型投资机构的留意,因此而得名。这一级别写字楼的设计及所使用的建筑材料固然称不上唯一无二,但的确十分优良。它们通常面积巨大。该级别的写字楼位于次要的大都市区域,但始终具有不乱的承租人基础。

    投契级:通常由多个承租人共同租用,在建造时通常采用流行的设计传统,但不会使用优良的材料或建造方法,设计和建造更偏重功能,并且其设计极少反映特定承租人或入驻者的形象。为了吸引海内外投资机构,和主要写字楼市场的写字楼最低面积要求比拟,投契级写字楼的面积必需要更大一些。【详细>>】

写字楼装修设计
写字楼装修设计流程

选择装修公司

确定装修公司和装修设计图纸。装修公司一般分为家装公司与公装公司。公装公司是专门从写字楼和商业社区装修的,对装修风格、色彩、工艺把握更专业。【如何选择装修公司>>】

沟通创意

公司装修体现了公司形象,特别是办公室装修更是体现了企业经营者对整个公司战略及品质识别风格的期望水平。所以写字楼装修要和装修公司详细洽谈,确定装修风格和详细方案。

签订合同

签订装修合同是日常生活中一项重要的法律活动,合同条款是否完善直接关系到发包方的切身利益。【详细>>】

核定装修预算

写字楼装修花费一般与装修材料和装修风格、装修面积有关。精装设计花费多于简装设计,简约风格的写字楼装修每平米花费大约600元左右。【写字楼装修预算>>】

装修色彩选择

色彩可以营造室内环境的氛围,安静的地方需要安静的色彩,而跳跃舞动的地方必须有跳跃的氛围。装修色彩应该根据每个公司的情况而选择。

监督施工和验收

装修公司根据确定方案进行装修施工,在验收时一定要注意隐蔽工程的验收。期间出现问题,双方可以协商,进行修正。【办公室验收注意事项>>】

写字楼装修注意事项

装修风格:办公空间设计须避免雷同,千篇一律的样式会让客户感到厌倦。写字楼装修风格的选择,将对公司的运营产生直接影响。写字楼装修的风格归结起来有正统型、现代型、新潮型、创意型这四大主流,企业可以在上述四种风格基础上加入企业特点元素。

设计布局:写字楼是集中展示公司企业文化、属性和实力的作用,其设计应符合企业和要求,会议室的设计要求大方、高档,公共办公空间的设计要求人性化等。为创造一个安静的工作环境,将各个办公区域规划妥当。如有条件,甚至可以进行一些隔音、消音处理。

装修规范:写字楼装修是有很严格的规范要求的,对于消防的要求也有相关的规范。如果写字楼要吊顶,室内所有喷淋口一定要露出吊顶一定尺寸并且保持水平,这事必须让相关专业装修公司处理。要注意数据和语音的标签一定要在放线的时候做好,不要给以后的工作带来麻烦。

消防工程:大多数办公室装修时都要做隔断,如果隔断要到顶部的时候,就要进行烟感和喷淋的改动,物业公司通常都要求自行去解决,这样就要找有有资质的消防公司,消防公司按照规定要报批当地消防局进行审批,通常要7~10天,另外在报批消防局是单独有一定费用的。

中央空调:装修中需要隔断来划分空间,那么就要考虑到每个空间都要保留一定数量的中央空调出风口与回风口,还是需要找有正规资质的中央空调安装公司。在装修改造前一定要先把中央空调改造平面布置图交与物业公司审核。完工后物业公司还要求出示一份中央空调工程竣工图。

办公家具:办公家具在写字楼办公室装修前要先找好家具公司,因为大多数办公室都需要办公高隔断,很多线路,插座都要与隔断相连接的,所以家具公司一定要与电器工程师有个紧密衔接,图纸最好要先由这两方共同确定完后才要拿到物业公司审核的。

其它方面:此外,遵守作息时间,垃圾要及时清理。要根据不同功能区选用不同灯饰,要计算出各个不同功能区合理的照明度,还要考虑自然光的充分利用等,这些都是写字楼装修中比较关键的一点。还要充分考消防或紧急疏散方面的问题,一旦遇紧急情况人员如何最快撤退等。

写字楼出租
写字楼租凭流程
  • 确定企业对办公楼的要求
  • 挑选匹配合适的房源
  • 实地看房
  • 谈判
  • 签约
  • 入场装修
  • 验收过消防
  • 入驻新办公室
写字楼出租注意事项

地段

写字楼则注重商圈和交通。商圈为什么这么重要?因为在商圈内商机更多,这也是各大城市纷纷建立CBD的重要原因。再者,交通便捷意味着效率的提升。

建筑形象

其实形象已经包含了地段的因素。但形象最重要的载体是建筑,地标性建筑是良好企业形象的最佳阐释。

建筑内在品质

因为这决定着企业最终使用的舒适性,也是最具含金量的硬性条件。地段决定建筑的基础价值,建筑创造地段的附加价值,这就是地段与建筑的关系。

物业管理

写字楼物业管理要求复杂得多,涉及的环节也广得多。一个优秀的写字楼60%的价值由其硬性的条件所决定;40%的价值则有其软性条件决定,核心是物业公司。【详细>>】

写字楼投资
顶级写字楼十大要素

地段:买房要看地段价值,写字楼投资更要看重这一因素。在一个城市最好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等,而政经区在每个城市是最尊贵的,地段的第二个标准是交通,即通达性。

商圈价值:写字楼的发展需要产业支撑,即是否能集中产业优势,充分发挥产业集聚效应。处于多重商圈、多元产业链条重叠或交叉中的写字楼的区域能够相互补充和促进,容易产生新的经济增长点,更具生命力。

交通标准:交通问题在现代顶级写字楼中具有重要意义,甚至关乎生死存亡。交通不仅要求公共交通,还要求有出租车、商务车专用通道可以抵达写字楼,特别是解决好停车问题,保障办公人士的可通达性,越来越成为顶级写字楼的必备要件之一。

形象标准:顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”,甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。随着建筑技术的发展,建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面,一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性,让人印象深刻。

空间标准:顶级写字楼应以人的需要为根本,以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑,将自然性、技术性、人文性融为一体,达到所在区域的高水平,但不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。

低碳标准:现代写字楼的周边环境高楼林立、商务氛围浓厚,但同时也是空气、噪声、光污染严重的区域,因此低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。从国际写字楼的发展趋势看,顶级写字楼对建筑节能、绿色认证的要求已成为一种势不可挡的潮流。

生态标准:顶级自然景观+人文景观,将创造巨大的升值空间。调查显示,绿色生态环境中办公可提高10%以上效率,其增加产值足以支付其创造者的薪酬等开支。同时要根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的24小时办公时间,保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求,达到办公的自由舒展性。

智能标准:自从现代通讯技术和互联网技术普及以来,智能化办公成为写字楼标准的重要组成部分,顶级写字楼的智能标准要求自然更高。建筑的智能化系统设计必须达到之前讲过的5A级标准。此外,全楼宇无线上网、全楼宇虚拟社区内网服务系统也是未来顶级写字楼的基本要求。

配套标准:顶级写字楼的供电系统、空调系统、自然通风和新风系统、电梯、给排水等硬件配套设施也必须与主体建筑相匹配,以保证达到写字楼的各项功能设计要求,并要求以各行业内的最前沿技术作为技术支撑。

服务标准:顶级写字楼服务应不断创新发展,含有多种服务设施:如银行、邮局、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等,其物业管理要求以客户的需求为标准不断推陈出新。每一个顶级写字楼都要求有自己独特的服务标准和服务理念,个性化、小众化的服务成为常态。【更多>>】

写字楼如何投资

了解规划、预防贬值风险

预防贬值风险是首要考虑的。投资需要考虑地理位置以及商业配套,考虑市政或其他原因造成的贬值和未来的几年内是否会涌现出过多新楼盘对现有写字楼市场构成冲击。还有写字楼受宏观经济影响较明显,所以投资者要充分了解未来区域规划,时刻关注相关政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。

目标精准,防止租赁艰难

在投资之前,要对项目周边及目标人群进行深入考察,充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求,根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析,从目前市场需求来看,中小户型面积的项目在市场中是比较热销的,相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。

选对时机,规避不正当竞争

写字楼投资最恰当时机应该是项目整体销售率超过50%时。此时投资者要考虑进驻公司的档次及投资者所占的比例,如果进驻公司档次较低,投资者比例过高,直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。此外,当大经济情况萧条时,业主们会竞相压价,在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。

量体裁衣,谨防压力过大

买写字楼资金相对较高,写字楼的变现周期较长,多数投资者都需要贷款,购买写字间的贷款利率要高于住宅,贷款年限却要更短,还需交纳房产税等各项税费,需要很高的首付能力和强有力的还款能力。因此在投资写字间前要量体裁衣,充分考虑自身的经济能力,以免后期还款压力大,又急于变现,造成不必要损失。【详细>>】

世界知名写字楼

国家石油公司双塔大楼

国家石油公司双塔大楼位于吉隆坡市中心美芝律,高88层,是当今世界名冠的超级建筑。巍峨壮观,气势雄壮,是马来西亚的骄傲。登上双塔大楼,整个吉隆坡市秀丽风光尽收眼底,夜间城内万灯齐放,景色尤为壮美。

西尔斯大厦

位于美国伊利诺州芝加哥,楼高442米,共地上108层,西尔斯大厦由9座塔楼组成。西尔斯大厦有110层,一度是世界上最高的办公楼。在第103层有一个供观光者俯瞰全市用的观望台。它距地面412米,天气晴朗时可以看到美国的4个州。

上海环球金融中心

上海环球金融中心是以日本的森大厦株式会社为中心,联合日本、美国等40多家企业投资兴建的项目,总投资额超过1050亿日元(逾10亿美元)。地上100层,地下3层,楼层总面积约377,300平方米。

国际金融中心

位于香港中环的国际金融中心一期1998年竣工,高39层,180米,自建成后便吸引了不少国际金融机构进驻。被称为“惊世之作”的香港国际金融中心二期外形设计概念是以一个向外地的朋友“招手”的手势,向海外朋友表示“欢迎您”的意思。

天河中信广场

天河中信广场是广州继63层广东国际大厦成为当年全国最高建筑之后,又一次夺得90年代的全国之冠,楼高达391米,80层,迄今为止仍是广东省之最,现仍是全球最高的钢筋混凝土结构建筑物。

信兴广场地王大厦

深圳的重要标志,位于罗湖区,由68层的商业大楼、32层的商务公寓、5层的购物中心及2层地下停车场组成。楼高384米,占地18734平方米,总建筑面积27万平方米,总投资40亿港币。建成时曾是亚洲第一高楼,也是全国第一个钢结构高层建筑。

帝国大厦

2014年,矗立在美国纽约市中心高1250英尺、共102层的帝国大厦已经度过了83个春秋。这座摩天大楼只用了410天就建成,也可算是建筑史上的奇迹。在很长一段时间里,帝国大厦一直是世界最高的建筑。

101大楼

被称为“台北新地标”,1998年1月动工,主体于2003年10月完工。世界高楼协会颁发的证书里,台北101大楼获得“世界高楼”四项指标中的三项世界之最:“最高建筑物”(508米)、“最高使用楼层”(438米)和“最高屋顶高度”(448米,不过目前已被取代)。

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结语
每一位创业者,都希望有足够好的写字楼,这不止是展示实力的平台;每一位就业者,都希望足够好的写字楼,因为这代表作舒心办公的环境。本期专题就为您讲解到这里,更多内容请关注知识大讲堂。
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